月曜祝日だと1週間が早いですね。

・・・というかもう1月も半分以上過ぎたんか。

さて、今年の冬

ここまでは平年並み・・・

ええ・・・

一晩でガッツリ降るのも

で、寒くなると壊れやすいのが・・・

そうです、給湯器関係。

この必要な時に限ってなぜ・・・と思いますよね？

なぜだと思います？

・・・

・・・

答えは・・・

「寒いから」

・・・

そこまで怒らなくても・・・

いや、実際そうなんです。

寒い

↓

水温が下がる

↓

夏よりも給湯器が頑張って燃焼する

※夏の1.3倍ほど頑張るそうです

↓

燃焼関係の劣化がより進む

↓

壊れる

・・・と、いう訳です。

もう一つ、設置場所で劣化スピードは変わります。

いうまでもなく

室内のほうが、屋外よりも長持ちします。

室内設置のガス給湯器、28年使用出来たケースがありました。

まあ、昔の機種は構造が単純だからというのもあるのですが。。。

で、ここまでは、ガスと灯油の給湯器話。

ここからは、ちょっと話題が変わります

ここ15年くらいで急速に増えたオール電化物件。

こいつが厄介です。

そうです、エコキュート。

エコキュートって、ヒートポンプを利用してお湯を沸かし、タンクに貯めておくという温水器ですが、これって平たく言うと、

機械は壊れます。動く部品がある機械は特に壊れます。エコキュートってね、エアコンの室内機をタンクにドボンと放り込んで暖房スイッチ入れたものだからね！！ https://t.co/7NbQSA4nyi

— 桝多部とある (@toaru_mk3) January 16, 2025

エアコン室内機をタンクに突っ込んでお湯沸かしてるのと同じ。。。

このポストええですね、わかりやすい。

という訳で、寒い中頑張っている給湯器と、修繕対応してくれる設備屋さんに敬意を・・・

では、また来週ﾉｼ

おはようございます

今日は1月15日、1995年の阪神淡路大震災から30年。

今期の朝ドラ『おむすび』は、阪神淡路大震災と東日本大震災、二つの大震災を描いております。

様々意見・感想あるかと思いますがワタクシは面白い朝ドラだと思います。

さすが根本ノンジ氏

で、そういえば一昨年10月、神戸行ったなぁ・・・しかも震災で滅茶苦茶被害が出た長田地区に。

ということで、今日はその記事のリライトです

---

皆様ご機嫌麗しゅう

月から水曜まで、神戸出張してまいりました。

とにかく街を歩きまくり、神戸の長田地区の官民の方々と意見交換をし、空き家について語りつくした二日間でした。

・・・

嘘です。ほかのこともいっぱい喋りました。

神戸市の長田地区は、神戸市の区の中で最も小さい面積ですが、最も人口密度が高い地区です。

で、あの1995年の阪神・淡路大震災で被害を受けた地区とそうでない地区で、再開発に大きな差ができていて、再開発されなかった地区に、空き家空地が密集している…という訳です。

復興のシンボル(復興後だいぶたってから建てたものですが)の鉄人28号の

これマジででかいです。なんせ実物大だそうですから。

で、実際に歩いた密集地はこんな感じ。

棟割りになってたり、道路が狭小だったりとすごかったです。

建築基準法の道路とそうでない”道”が錯綜し、カオスの様相を呈してました。

空き家対策に身を置老いている立場では絶対に言えない、

もし○○してくれてたら・・・を考えずにはいられません。じっさい震災後再開発された地域は整然と整備され、不動産の価値も未整備の地区と比較すると倍以上でしたから。。。

で、長田地区の空き家空地を何とかしようと頑張っていらっしゃる、空き助ながたさんの取り組みがこちら

空き助ながたさんの取り組みは、

困っている空地を無償で使用貸借し、防災空地やレンタル菜園として運営するというもの。

震災の経験から防災用の空地利用の場合、固定資産税都市計画税がかからなくなるんだそうです。

で歩いた後に、勉強会でした。

13時からなんやかんやで17時までみっちり勉強しました。

ええ・・・なかなか濃密な勉強タイムでしたよ。

一応、ワタクシが講師として御呼ばれしたのですが、学ぶことが多かったです。

都市規模が違いすぎるので比較できませんが、空き家問題にガンガン取り組んでいこうという神戸市のやる気を感じました。

やる気を感じました

やる気を感じました（しつこい）

しつこく言いたくなるのは

どこかの何とか市がやる気を感じないからかもしれませんねたぶん

で、懇親会という名の第二会議

到着の日はお好みをいただきました。なんでも、長田地区はお好み焼き屋の密集率もナンバーワンなんだそうです。

勉強会終わりはこちら

ベトナム料理店。旨かったです。

長田地区はアジア系の移民が多く住んでいて、ベトナム人もすごく多いんだそうです。

あと、これ

有人タバコ屋さん・・・

お前…生きとったんか・・・

貴重なものを見られました。

ステレオタイプな言い方ですが、西側の方って人懐っこいですね。

ビニールボールでやきうやってる子供が、そらへんのおっさんに声かけたり、

知り合いでなくても声かけて挨拶してたり・・・

・・・

ちょっとウラヤマシイ・・・・

今度は持ち帰った情報を、こっちの空き家対策にフィードバックするのが仕事ですね。。。

と、まじめ編はここまで。

明日は神戸と、ついでに寄った大阪※読んだら全然書いとらんかった

ちょこっとご紹介します。

お楽しみにCyaoﾉｼ

---

ここまで

因みに次の日の記事はこちらです

KOBE

30年の間に、ずいぶんいろんなことが変わりました。

でも、人が亡くなるということの重みは、たとえ100000年経っても変わらないです。

ちょっと前、眠れずに聞いていたラジオ深夜便で

当時のことをお話されているのを聞きましたが

「震災で家族を失った方が、ある日急に元気になり商売を始めたものの、一年後に自ら命を絶っていた」(若干ニュアンスが違うかもしれません)

というエピソードが忘れられません。

陳腐な言い回しであまり好きじゃないのですが

心を亡くすと書いて”忙”

このエピソードを聞いてから

亡くさないと生きていけないくらいの悲しみ、ワタクシにも経験がある、とはいえないです。

悲しみがそこにあった記憶を背負うこと、記憶をできるだけ鮮明に残すことが、当時を知る我々の責務なのかな、と思います。

東日本大震災と阪神淡路大震災

どちらも、絶対に忘れません。

いや、

忘れても、必ず記憶を引きずり出します。

では、今日はここまで。

いやぁ、お客様から

「ブログ読んでます」

をいただきまして・・・

こりゃ今年は幸先がいい

こういうのはナンボあってもいいですからね(ミルクボーイ風に)

文章は読むのと書くのとが両輪ですから。。。

これからも、ためになるけど読みやすい、を追求していきたいと思います。

さて、やってるうちにいろいろヤベーことが明るみになる。。。

あると思います。

こと不動産だと

ええ・・・

よく出るんですよ、幽霊が。。。

あ、物件で事故事件があった、という訳ではありません。

それはいわゆる、心理的瑕疵のオハナシです。

※くどいようですが、ワタクシの心理的瑕疵についてのスタンスはこちらから

【休日リライト】心理的瑕疵（かし）とは【ぜひともご一読くださいませ】

どんな話かというと・・・

まぁ、同業者の皆様はお気づきかと思います。

ある一軒家でのオハナシです

そこには家の他、車庫も・物置も、ありません

が

出るんです・・・

・・・

存在しない建物の登記が・・・

・・・

ワタクシはこの登記を”幽霊登記”と読んでますが、

妖怪の類と違って、実生活では特になにかあるわけではないんです。

ただ、

住宅ローンを組む際に抹消することを要求されます。

これが面倒くさい場合があります。

土地が更地であればそこまで面倒ではないのですが(お金はかかりますが)

・・・

昔は、建物こわしっぱなしで、建物の登記を消す抹消登記をしていないケースが多かったようで、明示やら昭和一桁やらの幽霊登記がよく出てきます。

抵当権が付いていることもあるのですが、その額も10円とか20円とか・・・

おじちゃんはらったげようか？え？

・・・

・・・

この令和の世の中そうそうないと思いますが、

建物を解体したら、必ず滅失登記を行ってくださいね。必ずっすよ！

ここで終わりではありません

・・・更地はいいんですまだ。

問題は、建物が残っている場合。

• 幽霊登記の建物が存在しない事
• 既存の建物と違うこと
• 幽霊登記建物の所有者情報の確認

が必要なので時間と手間がかかります。

こういう面倒くさい仕事をしてくれるのが、土地家屋調査士様です。

建物の保存登記と土地の測量、境界の確定だけじゃないんです

ぶっちゃけ「法務局はん、そこまで確認いらんやろ…」

ということを嫌な顔せず(してるかもしれませんが・。。)請け負ってくれる。

ワタクシみたいなガサツな人間には無理です・・・

だから毎回、頭が下がります。

という訳で、幽霊は幽霊でも、建物の幽霊は、ちゃんと成仏(滅失登記)させましょうね♪

ではまた明日・・・お会いしましょうm(__)m

おはようございます

連休明け、すがすがしくない雨で迎える平常運転

まさにスタンダードな冬の朝in裏日本ですね

太平洋側の皆様。ワタクシども裏日本が一手に雨や雪を引き受けているから晴れてるんですよ。

悪天候かわいそうだね減税、一つよしなに…

と冗談はさておき、にわかに賃貸の問い合わせが増えてきました。

そうです。繁忙期の足音です。

とはいえ弊社はいわゆる町の不動産屋さん

一日で10組ご案内！

ひと月100件も契約！

なんてことにはなりません

なんせ全部で4人、そのうち二人パートという人員構成ですからね。

で

物件問い合わせへの返信・電話応対・内見案内は8割ワタクシ対応です。

・・・あれ？

ワタクシ8割おじさんだった・・・

で、契約説明は10割ワタクシです。

なんせ宅建士ワタクシだけですから。

因みに、宅建士による説明義務は重要事項説明書のみなので

契約書やそれ以外の書類の説明は、ワタクシ以外でも問題はありません。

が、

読み慣れてるワタクシが読んでます。

折角だから、契約についてちゃんと覚えていてほしいですからね・・・

詳しくは昨日のリライトご覧ください

【出張リライト】真面目シリーズ　契約書類についてとちょいと告知

ええ・・・属人化の権化みたいな株式会社です

残念ながらワタクシ

全国展開したいという野望も

山形で一番売り上げがある不動産屋になるという野望も

持ち合わせておりません

なぜなら

屏風と事業は、広げるほど倒れやすくなるから

おしゃれな『あのお店』の今・・・

新庄内グルメマップ⑱　酒田市　七ツ半　おまけでマイホームネタ

人を雇うのは、本当に難しいです。

できる人じゃないといてもらう意味がない。。。

でもこの業界は、出来る人は・・・

独立しちゃうんです。

だから、営業を増やすことはせずに

”ワタクシ”が出来る範囲で、出来ることをやっていく

を選んだわけです。

よほどのことが無い限り、これからもこのスタンスで頑張りますので、一つ良しなに、、、

出張&連休で更新がおそくなりました。。。

ではまた木曜日に。

今日は出張でございましてね・・・

契約書の取り交わし、

ワタクシ共にとって最も大事なお仕事です。

---

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

ゴアテックスの靴って、あんな暖かいんだ。。。。

さて、今日は賃貸のおハナシ

借りる際に読み合わせする契約書。。。

契約時に読み合わせする

重要事項説明書と賃貸借契約書

の二つについて、ちょこっと真面目に語ります。

重要事項説明書

重要事項説明書(略称重説)は、いわゆる宅建を持っていないと説明できない、まさに重要事項

なんです・・・

しかも、宅建士は宅建士証を常に掲示しなければならんのです。

生年月日やら住所やらガッツリ書いてあるのに。。。

いっそのことマイナンバーカードと一緒にしてくれ。

この重説、毎年のように説明する内容が増えます。。。

ワタクシが入社した16年前頃から

• 登記事項の鉱区乙区の説明
• アスベスト調査の有無
• 耐震診断の有無
• 造成宅地防災かどうか
• 津波警戒区域かどうか
• 土砂災害警戒かどうか
• 建物状況調査の有無（賃貸でやってる奴いねーよ…）
• ハザードマップ(水害のマップ)

こんだけ増えてます。

うーーーん・・・

どれも大事です。。

大事ですが、ただ聞いているだけってすごく苦痛

わかるわ・・・

でもね、喋りっぱなしもしんどいんすよ･･･

な・の・で

ワタクシ、短く、分かりやすく、そして記憶に残るよう読むことを心がけております

契約書

※本件は、普通賃貸借契約書の説明です。

賃貸借契約書も、どんどん文章が増えます。

弊社書式だと、禁止事項だけで18項目あります。

理由はいたって明快で

明文化しないと後々トラブルから

一応、一応文章に入れとかないと後からホント、ヤな気持ちになるんですよ。。。

こちらの記事でも音についてちょこっと書きました。当時を思い出すだけで胃が、胃が…

不動産屋が答えに窮する質問

この風潮、

我々より上の世代がものすごくいい加減おおらかだったから、その反動で文言で、文言で…なのかもしれません。

昔の契約書類、やばいくらい薄っぺらですよ。。。

契約の中で、最もトラブルが多いのってなんだとおもいますか？

それは・・・

原状回復の費用精算

ここ20年くらいずーーーーーっと1位です。そろそろ殿堂入りですね(ｹﾞｯｿﾘ)

国交省のガイドラインのおかげで、不動産屋からの無茶苦茶な請求は以前より減っていると思います。

ただね。。。

クロスやクッションフロアは残存価値が6年で1円になる

この言葉が一人歩きしていますが・・・

実際そうじゃないんだよなぁ。。。

詳しくはこちらを是非。

6年で1円について・・・

で、退去後のお掃除について。

実は、ここ数年の賃貸借契約『契約書に清掃は借主負担である』明記がない契約書だと・・・

本来借主にハウスクリーニング費用の支払い義務はございません。

※ここ大事です。テストに出ます。

なので、退去時入居者様にご負担頂く物件に関しては、特約事項に必ず

• 清掃費用が借主負担である旨
• 概算の清掃費用(汚れによってやや幅はありますが)

明記するわけです

弊社では、ハウスクリーニングをいただく物件と、いただかない物件がございます。

ただね・・・

数万円の清掃費用のために、裁判所を使うのは費用対効果を考えると・・・うーーーん何とも言えないところです。。。

こうして、

契約書類の説明箇所はどんどん増え、書類は厚くなり、逆に借主様がちゃんと読めないほど膨大になっております。

30~40分聞いていると、確実に集中力が途切れます。

つきましては、契約内容全部聞いてるのキツイ方、

禁止事項、原状回復関連、退去関連、善管注意義務に関しては、特に全集中(古いか…)で聞いてください。

※ホントは全部ちゃんと聞かないといけないのですが、難しいとおもいますので・・・

そして、もし契約書に清掃費用については記載がない場合、契約書読んでる宅建士の方に一度確認することをおススメします。反応如何では、その場でハンコ押さないほうが良いかも・・・

---

ここまで

兎に角、明文化&丁寧な説明

これにつきます。

これを怠ると、退去時の精算でもめる確率が跳ね上がりますからね。。。

はぁ。。。鶴岡というか雪の世界に戻りたくないでござる。。。

去年の分まで降ったかのような雪やめて・・・

・・・

先に申し上げます。

明日はリライト記事 （ひさびさや・・・）です。明日ちょっと、ね。

さて、ハウスメーカー、工務店、住宅もやってる不動産屋がこぞっていうセリフ

『たててからが本当のお付き合いです』

どうおもいますか？

はぁ？何言ってんの？

2ちゃんのスレッドじゃあるまいし

・・・

・・・

古すぎるたとえですね(しかも今は5ちゃんだ・・・)

この言葉は、

ガチのマジで

”ガチ”です

建物は、

建てはじめた！

出来た！

引き渡しうけた！

玄関前ででっかい鍵もってアヘ顔ダブルピース！！

ハッピーエンド・・・

ではありません。

だって住宅は

完成した瞬間から劣化との戦いが始まりますからね。

残酷な言い方でもうしわけありませんが、ワタクシウソがつ（ｒｙ

そんな劣化との戦いにおいて何より重要なのが、

メンテナンスの容易さ

です。

なぜって？

容易でない＝金がかかる　ですから・・・

なので自分の思い通り、あれもこれもやりたい・・・夢のドリームで家建てられるのは、

超絶スーパー金持ちだけだとお考え下さい。

極端な例を出します

著名な建築家の隈研吾氏

木をデザインに取り込む事で有名ですが・・・

軒並みカビることでも有名です。

検索のサジェスチョン　隈研吾の後ろ、カビが出てきます（サジェスチョンになんｊもでてくるのはワタクシ再度に問題があるのかもしれません）

隈研吾が設計の高尾山口駅、9年でカビだらけ…全国で老朽化問題が続出の懸念

まぁ、当たり前ですよね。。。

高温多湿な環境に木材を晒し続ければそりゃかびますよ・・・

通常の建物以上に保守管理にお金も時間も賭けなければならない＝それだけの経済的的余裕がなければならないわけです。

翻って、一般住宅

メンテナンスに手間暇かかるような建材やシステム、構造というものがあります。

そういったもののメリット・デメリット説明してくれて、そのうえで選択するのが施主さんです。

そうやって建てた施主さんと建てた会社が、保守管理のメンテナンス（※初期不良は別ですが、メンテナンスにはお金がかかりますよ）で長く付き合う、だからお互い、いい関係で居ようね（はぁと）

というのが

”たててからが本当のお付き合い”

の本当の意味です。

で、皆さん建てる際にいろんな要望があると思います。

今は便利そうなアイデアがあちらこちらで簡単に手に入ります。

ただね・・・

SNSで建築系ハックショート動画とか画像アップしているのを見かけますが、

玉石混交です。

見た目はいいけれど、メンテナンス、器具交換時に地獄やで・・・というものをちらほら。

例えば配管隠蔽系の画像

器具交換の時どうすんやろ・・・というのけっこう見かけます。

最近見かけたのが、トイレの内装をほぼすべて黒にしてしまうというもの。

内装がオール黒、好みの問題はあれ度、問題なさそうに思いますが、

温水洗浄便座のリモコン赤外線を黒が吸収しちゃって反応しづらくなるんだそうです…

現場作業なさる職人の皆さまに敬意しかありませんが、一般消費者の方も職人さんの大変さやしんどさgもっと浸透すれば、やさしい世界になるのではないか、ひいては世界平和が実現されるのではないかと思います(若干誇張’）

という訳で、新築マイホームを手に入れたそこのあなた！！業者さんと”本当のお付き合い”はじめてくださいね♪

それでは今日はこの辺で・・・

更新遅刻してどうも・・・

あ、古すぎる？

では。