皆様おはようございます

今日もご安全で行きましょう

・・・一週間で二度も更新できないなんて。。。

さて、今日もすでに遅れているわけですが・・・

まぁ・・・お察しください。

さて、週末アメリカとウクライナの罵倒会談が行われました。

トランプ氏はどこまで行っても『商人』だな、と思いました。

正直、私はあそこまでディールがすべてみたいな態度とれませんもの・・・

で、アメリカを擁護する意見が結構あります

が、ウクライナをアメリカは守らなければならないんです。

なぜか？

1994年に締結されたブダペスト覚書です

どんな内容化というと・・・

覚書によると、アメリカ・イギリス・ロシアは、ベラルーシとカザフスタンとウクライナが核不拡散条約の加盟国になったことを認め、実際には核兵器をロシアに引き渡すことで、 彼らは次のようにする。

1. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナの独立と主権と既存の国境を尊重する
2. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに対する脅威や武力行使を控える
3. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに政治的影響を与える目的で、経済的圧力をかけることは控える
4. 「仮にベラルーシ/カザフスタン/ウクライナが侵略の犠牲者、または核兵器が使用される侵略脅威の対象になってしまう」場合、ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに支援を差し伸べるため即座に国連安全保障理事会の行動を依頼する
5. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに対する核兵器の使用を控える
6. これらの誓約事に関して疑義が生じた場合は、互いに協議を行う

※Wikipedia『ブダペスト覚書』より引用

要するに、旧ソ連時代の核兵器を放棄(破壊)する代わりに安全保障するという覚書です。

　ここにアメリカもロシアもサインしているわけですから、反故にしたロシアに対してもっと強硬に対応する義務があるわけです。覚書上。

そして、ロシアもロシアで言い分があり・・・

善悪二元論でロシアが悪、ウクライナが善で片付くような単純な話ではないんですね。。。

それもこれも、生殺与奪の権利を他国に握らせてしまったから。

翻って日本

・・・

うーん・・・ガッツリ握られてますね、生殺与奪の権

ウクライナの現状が他人事とは思えず、戦慄しております。

で、ここからが本題、

この覚書、不動産の契約時、

いたるところで使います。

契約書には記載がないけれど、双方信義則に則って守る、いわば影の特約事項。

それが覚書。

じゃあ契約書に書けばいいじゃん？と思いますよね。

そういう単純な話じゃあないんすよ(迫真)

だからこそ、覚書は守られなけばならない。

ブダペスト覚書みたいにあっさり踏みにじられてはいけないんです。

ですので。

契約書以外に取り交わした書類も、ちゃんとお目通しいただければ幸甚でございます。

それではまた明日。

おはようございます

久々、更新落としてしまった。。。

温かくなりましたね、急に。。。

さて、仕事の関係で出たり入ったりが多くなるのので

できる限り、事前予約いただけると…

さて、あっという間に2月も最終週。

そして3月です。

退去立ち合いがこれから・・・

この時期だけコピーロボがほしいです。

※楽天でコピーロボ売ってるんね・・・

さて、不動産を売却する際に大きな障壁となるのが税金。。。

相続された方の売却でも譲渡所得の約21%が税金で持っていかれます。

鶴岡くんだりの不動産売却の場合、それをほとんどの方のケースでゼロにできる制度が、

相続した空家譲渡の3,000万円控除

空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

譲渡益(売却価格から経費を引いた残り)が3000万円以下の場合、税金がゼロになるという魔法のような制度です。

要件は

• 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された建物であること
• 相続または遺贈(包括遺贈)で空き家とその敷地をともに取得したものであること
• 区分所有建物登記がされていない建物であること
• 相続開始の直前まで被相続人以外が居住していなかったこと
  (※被相続人が老人ホーム等に入居していた場合などの例外規定もある)

で、一昨年までは、更地または耐震基準を満たす工事を売主が終わらせた状態での引き渡しが求められておりましたが、

2024年１月１日以降、つまり去年から、

買主はその譲渡があった翌年の2月15日までに空き家を売却した後、買主が耐震リフォームや取壊しを行う場合も、空き家の3,000万円控除を認める

と改正されたんです。知ってましたか(ﾄﾞﾔｧ)

つまり、解体前の古家がある状態で売却、買主が即解体の場合は、使えるケースが出てくるわけでです。

ただ、翌年の2月15日までなので、12月決済だとかなり厳しい・・・

そして、このウマーな特例は

相続開始以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までに相続した空き家を売却しなければいけません。
また、この特例の期限である令和9年(2027年)12月31日までに譲渡しなければいけない点にも注意しましょう。

相続したてほやほやの不動産売却の際、十分お気を付けくださいませ。。。

是非ワタクシ共に仲介を、仲介をさせてクレメンス・・・

・・・二日にわたってスマンこってした。

おはようございます

昨日は山形に行ってまいりました。

週二回月山越えはたいへんつらいです(迫真)

昨日のは賃貸管理についてのお勉強だったのですが

物件内で亡くなられた方がいた場合の『告知事項』について（と入居者トラブル(総音とゴミ)）

だったのです。

賃貸の場合、告知の義務は、

• 事故発生から3年以上経過したかどうか
• 特殊清掃が行われたかどうかが

が大きく関連します

病気でなくられれた方がいても、特殊清掃することはなかった・・・告知義務なし

自死された方がいたけれど、3年以上経過している・・・告知義務なし

なんです、ガイドライン上は。

ただ、同業者に聞くと、一応何年たっても説明はするかな・・・とのことでした。

ただ、死をあまりに穢れのようにあつかうのはどうかな・・・と考えてしまいます。

なお、ワタクシの個人の見解はこちらでつらつらと書いております

さていざそのような説明が必要な場合

• 事案の発生時期
• 事案の発生場所
• 死因(不明の場合は不明でＯＫ)
• 特殊清掃実施された場合その旨

を告知するわけですが、それ以上は説明不要なんです。たとえば年齢や具体的な死の態様や発見状況は告知不要。

なぜか。

亡くなった方やその遺族・関係者の名誉や生活を守るためです。

亡くなった方の名誉を守る・・・すごくいい言葉だなぁと思いました。

昨日の勉強の中で一番、心に残りました。。。

昨日の内容は、ずっと忘れずに対応していきたいですね。

という訳でおそくなりましたが、今日はこの辺で。。。

ではよい連休をﾉｼ

おはようございます

この雪でラストかな・・・(希望的観測)

予報によると今年は2月は平年並みか寒いけれど

3月は平年よりも温かいみたいです。

春はもうすぐ･･･そこ･･･がんばりましょう。。。

さて、昨日は講習会に参加しておりました。

ワタクシ宅建協会鶴岡地区の理事を仰せつかっておりまして。

年に数回、無料相談を受けておるんです。

その無料相談員の講習会だったのですが、この中でも出てきました、クロス張替え問題。。。

6年で残存価値1円

とりあえず依然まとめた記事こちらです

前提として、原状回復について定めた法律って、じつはないのです。

え？国交省のあれは？

とおもうでしょ？

あれは、

ガイドライン

なんです。

法的拘束力はないけれど、「近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、(中略)現時点において妥当と考えらる一般的な基準」で、これを逸脱する請求や主張が裁判上認められる可能性は低い

というのがガイドラインなのです。

なので、裁判例がどうなっているのか、こちらのリンクをご覧ください

今回のケース、貸主の主張は、

8年住んでいる間に、子供が壁紙に落書きをしてしまった、

6年で残存価値0なら、補修費の支払いしなくてもいいでしょ？というもの

実際の裁判例はというと・・・

本文引用すると

裁判例では、「耐用年数を経過していても賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、張替えは必須ではなかった」とし、「経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである」と同ガイドライン（12頁）を引用して、「経過年数を超えた設備等を含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」とし、耐用年数が経過した設備については経済価値がないという賃借人の主張を否定し、賃借人に賃貸物の善管注意義務（民法第400条）違反があるとして、賃貸人が請求した賃借人の原状回復費用の負担を容認したものがある。(リンクより引用)

善良なる管理者として注意を払って使用する義務・・・賃貸契約書に絶対出てくる、暗記項目です。

使えなくした側の責任がゼロになることはない、という至極真っ当な判例です。

だって、耐用年数を過ぎたら価値が全くなくなるとしたら・・・

本ケースにおける賃借人の主張論理が正しいとすれば、例えば、まだ十分に機能しているが、耐用年数を経過しているエアコンを賃借人が故意に壊しても、賃借人は責任を負わなくてよいことになってしまう。(リンクより引用)

もっと言えば、車の耐用年数は6年ですが、6年過ぎた車は、ぶつけられても価値がゼロだから修理費ゼロ円でいいってことになります。（いいわけねーだろ）

という訳で、

借りる側のみなさま・・・6年残存価値1円を振り回すと、逆に大けがしますからね。。。善管注意義務違反にならない、適度な清掃、手入れを怠らないようお願いします。特に燃やすタイプのたばこは室内はやめたほうがいいです。もしくは台所の換気扇を回してその直下のみで吸いましょう。

貸す側のみなさま・・・契約時にちゃんと説明しましょう。ガイドラインに法的拘束力がないとはいえ、あまりに借りる側の負担が大きくなるような特約は無効になる可能性大です。ガイドラインにのっとった特約を設定しましょう。

これから退去立ち合いのラッシュがやってきますが、皆さん、綺麗な状態で立ち会わせてください。。まじでおねがいします。。。

という訳でまた木曜日お会いしましょうノシ

おはようございます。

月曜日、無理せずいきましょう。

さて、先週末のニュースといえばこれでしょう

しみけん、不動産投資でトラブル　入居者ほぼ全員が退去予定に「マジでハメられた…」

※しみけんがどういう人かわからないボクたちは、お砂場で遊んでてねッ

・・・

記事から引用します

しみけんは「【注意喚起】不動産投資やられました」と書き出し、

「現状利回り13.5%の新潟の物件を売買契約。明日午前に1800万弱の決済。そんな前日の本日18時に『すみません。入居者がほぼ全員退去予定となりました。』と」と経緯を説明。「利回り上げるためカモフラージュ要員を住まわせ売れたら退去か？」と不信感を募らせた。

続くポストでは「人気のない物件を　人気がある物件に見せかけて売り抜く手法に引っかかりました」とし、「予防策は特約事項に『レントロールに入居者の退去を記載、売主に表面保証／レントロールに間違い無いです』と記載させておく。こんな想いをしない人が1人でも減りますように」と注意をうながした。(上記事より引用)

騙されたのかどうかは別として

おそらくしみけん氏、現地なんか見てないだろうし、ヤフコメにある”守秘義務契約書して賃貸借契約書”なんてしていないでしょうからね・・・

見てれば、誰かいつから借り始めたのかくらいは把握できるし、売るためだけに住まわせたのかどうかもある程度分かりますからね。。。

※書上げされたらわからんけど。。。

だいたいガチンコでだますのなら、決済後じゃねーのかなぁ・・・というのが一番の印象です。

で、対策の

「予防策は特約事項に『レントロールに入居者の退去を記載、売主に表面保証／レントロールに間違い無いです』と記載させておく。

これも全然意味なさげですね。急な退去が決まったらわからないじゃん。それに表面保証って・・・

そしてこれが一番

土地勘も縁もゆかりもない土地で投資なんてするもんじゃねーんですよ。

Ⅹ上ではすでに様々な特定班が動いていて、当該地区はアレであれな地区らしく、投資物件のポータルサイトにも似たような物件がたくさん載ってるみたいです。

そういう事も知らんかったんだろうなぁ。。。

で恐ろしいのが

投資物件の購入はこれが5件目だということ・・・

これまで運が良かったのか、それとも、騙されたことにさえ気づかないほどうまい相手との取引だったのか…

これが詐欺かどうかはおいといて

不動産投資は、予期せぬトラブルの連続です。

買ったとたん複数件の退去が発生することは、決して珍しくないですし、

入居者退去後、室内がやばいレベルであれていれば、原状回復費用もオーナーがある程度負担しなければなりません。（さすがに１００％借主に負担させるのは不可能です）

室内だけではなく、室外もあちこちヤバくなるんですよね。。。

そして、土曜日も書いた通り

投資はあくまで自己責任です

将来に備えて投資・・・は全然良いのですが、いかなる投資もゼロリスクということは絶対にあありませんので、ゆめゆめご注意を。。。

それではまた、あしたﾉｼ