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About hirose

執筆:廣瀬 大治(鈴木不動産株式会社 代表取締役) 山形県鶴岡市出身。2006年より勤務、2023年7月より代表取締役就任 宅地建物取引士として、これまで400件以上の売買・賃貸に携わってきました。この街に住む一員として、冬の積雪対策や周辺環境を含めた「正直な情報発信」を大切にしています。 鶴岡での住まい探しや所有不動産の活用にお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

フェス体験記⓪

おはようございます。

木曜日、1週間のゴールはもうすぐですね。。。

つーか1月のゴールももうすぐですね、、、

さて、末年の記事で書いておりましたがワタクシにとって2024年は”難しい年“でした・・・

ええ・・・ほんと、精神的にしんどかったんです。

しんどかった中ワタクシ、

フェスなるものに初めて参加してまいりました。

しかも二つ

厳密にいうと

5月・・・ビバラロック (二日間)

8月・・・サマーソニック (一日)

の二つのフェスに合計三日間

なぜ二つもって?

この二つ・・・

星野源が出てたんですよ。

感想?

よかったですよ。すごく。

よかったんなら、昨年中にやれよと言われそうです。。。

ええ・・・まとめる気力が無かったんです。。。

”心と体がばらばら”の影響っす。

あ、今更とか言わないで・・・

経験や感動を読める文章にするのって、なかなかにエネルギー使うんすよ。。。

ようやくフツーの状態に戻りつつあるので、そろそろやったろうやいか!

という訳です。

フェス。

参加するまでは

あんな人がめっちゃいるところへわざわざ疲れに行くのは馬鹿々々しい

くらいにおもっとったんです。

お目当てのアーティストならまだしも知らない歌手やバンドの音楽の音楽聞いて何が楽しいのか、と

実際参加してみて、

そういうのごちゃごちゃ考えんで一回参加してみてほしい、にガッツリ変わりました。

音楽が嫌いじゃない人ならきっと楽しめると思いますので。。。

という訳で、

ビバラロック編とサマソニ編でお送りしたいと思います。

・・・不定期なのでふるえて待て・・・

※最近まじめに不動産ネタ書いていたから、今日はノー不動産で。

ではまた明日。

0.5ぱーせんと

おはようございます

火曜日でございます。

奇跡の九連休

からの

三連休

だったので、まだ本調子じゃない・・・という方もおおいのでは?

皆さん、まだ1月です

無理しない程度に頑張りましょう。

・・・

・・・ただ、無理してでも払ってほしいのが、

そう、家賃です。

今日はそんな話題から

2か月以上の家賃滞納率は0.5%…賃貸住宅の平均家賃滞納率の現状をさぐる(2024年発表版)

滞納する世帯がどのくらいの割合なのか・・・

非常に興味深い記事ですね

引用すると。。。

直近年度において、月末での1か月滞納率は全体で1.2%も発生している。およそ83世帯に1世帯の割合である。2か月連続して「危険信号」レベルになると0.5%の域に達する。 (記事より引用)

記事より引用

0.5%については

2か月以上の滞納率0.5%。これは「賃貸住宅の200世帯に1世帯は現在2か月以上家賃を滞納している」状況となるわけだが、切り口を変えて「通常支払い率99.5%」と表現すればかなりよい方に見える。ただしリスクは低いに越したことはない。例えば1棟が5階建・10列(=50戸)の大型団地なら、4棟あたり1世帯以上は2か月以上の家賃滞納世帯が存在する計算になるからだ。 (記事より引用)

大所帯だからリスクが高い、確率から言えばそうですが、滞納がどのアパートで発生するかはわかりませんからね。。。

ある意味不慮の事故レベルです。

だから、

リスクを避けるために、賃貸保証委託がスタンダードになったわけです。

だってワタクシども、不動産のプロとはいえ、入居時の履歴でその人が滞納するかどうかなんてわかりませんもの。。。そもそもわかるんなら、賃貸保証保証会社なんてサービス、が成立しませんよ・・・

以前は連帯保証人をつけるのが当たり前でしたが、今はほぼつけません。

いまだに必須のところがあるようですが、保証会社の方曰く

「連帯保証人がいても、支払い能力が無いケースが殆どだから意味がない」そうです

。。。まぁ、滞納する入居者の親が太いなんてケースは稀ですからね・・・

・・・

ここまで読んでほとんどの方は勘づいていると思います

そうですつまり

保証会社の審査承認が無いと、借りられないんです。

だから、

クレヒスが真っ黒だったり、以前破産してブラックリストに載ってしまったり、頻繁に滞納した履歴がある方は・・・

うん。。。かなりいばらの道です。。。

だって賃料未納の督促は、我々もなかなかしんどいんですよ。。。

滞納の督促系のポストは本当に悲哀にあふれていて・・・読むのが辛い。

お金がすべてではないですが、お金がないと家を借りることも買うこともできません。

そのためにも、自分自身だけでなく、与信も大事にして下され。。。

明日はお休みなので、また、木曜日お会いしましょうノシ

シン・庄内グルメマップ㊹ 鶴岡市羽黒町『FARM&GARDEN KOKO189』

おはようございます

月曜日・・・腹から声出して頑張ります

仁王立ちで腕を上にあげて大声を出すといいみたいですぞ。

で、週の初めから・・・グルメマップです

今回は、鶴岡市鶴岡市羽黒町荒川字漆畑33 にあります『FARM&GARDEN KOKO189』さんをご紹介いたします

写真をご覧になると分かるか、

雪が全くない・・・

つまり

だいぶ前に訪問してます

お店はこんな感じ

お目当てはプリン。店内こんな感じ

残念ながらだし巻き卵は完売でした。。。あと、ジェラートもあるんね。。。

首尾よくプリン購入できたので、我が家にて実食

うん。旨い。

ワタクシが淹れたコーヒーともよくあう。

焼き菓子もありましたので、また行きたいな。。。

※大通りから入った畑や田んぼの中にありますが、ちょこちょこ出てくるKOKOさんの看板がのを目印にすると迷いませんよ。

では、また明日。。。ノシ


『FARM&GARDEN KOKO189』
住所:〒997-0141 山形県鶴岡市羽黒町荒川字漆畑33
交通:JR鶴岡駅から車で20分
TEL: 0235-64-8189
ホームページ:https://wanpakunoujou.com/fr/23
定休日:月曜日・火曜日 (月曜日が祝日の場合は、 火曜日・水曜日に変更)
営業時間:10時00分~16時30分 ※冬期間 10時00分~16時00分
駐車場:7~8台

※営業時間・定休日が記載と異なる場合がございます。ご来店時は事前に店舗にご確認ください。

冬壊れると、辛いアレ

月曜祝日だと1週間が早いですね。

・・・というかもう1月も半分以上過ぎたんか。

さて、今年の冬

ここまでは平年並み・・・

ええ・・・

一晩でガッツリ降るのも

で、寒くなると壊れやすいのが・・・

そうです、給湯器関係。

この必要な時に限ってなぜ・・・と思いますよね?

なぜだと思います?

・・・

・・・

答えは・・・

「寒いから」

・・・

そこまで怒らなくても・・・

いや、実際そうなんです。

寒い

↓

水温が下がる

↓

夏よりも給湯器が頑張って燃焼する

※夏の1.3倍ほど頑張るそうです

↓

燃焼関係の劣化がより進む

↓

壊れる

・・・と、いう訳です。

もう一つ、設置場所で劣化スピードは変わります。

いうまでもなく

室内のほうが、屋外よりも長持ちします。

室内設置のガス給湯器、28年使用出来たケースがありました。

まあ、昔の機種は構造が単純だからというのもあるのですが。。。

で、ここまでは、ガスと灯油の給湯器話。

ここからは、ちょっと話題が変わります

ここ15年くらいで急速に増えたオール電化物件。

こいつが厄介です。

そうです、エコキュート。

エコキュートって、ヒートポンプを利用してお湯を沸かし、タンクに貯めておくという温水器ですが、これって平たく言うと、

エアコン室内機をタンクに突っ込んでお湯沸かしてるのと同じ。。。

このポストええですね、わかりやすい。

という訳で、寒い中頑張っている給湯器と、修繕対応してくれる設備屋さんに敬意を・・・

では、また来週ノシ

【震災から30年】神戸出張報告・・・【リライト】

おはようございます

今日は1月15日、1995年の阪神淡路大震災から30年。

今期の朝ドラ『おむすび』は、阪神淡路大震災と東日本大震災、二つの大震災を描いております。

様々意見・感想あるかと思いますがワタクシは面白い朝ドラだと思います。

さすが根本ノンジ氏

で、そういえば一昨年10月、神戸行ったなぁ・・・しかも震災で滅茶苦茶被害が出た長田地区に。

ということで、今日はその記事のリライトです


皆様ご機嫌麗しゅう

月から水曜まで、神戸出張してまいりました。

とにかく街を歩きまくり、神戸の長田地区の官民の方々と意見交換をし、空き家について語りつくした二日間でした。

・・・

嘘です。ほかのこともいっぱい喋りました。

神戸市の長田地区は、神戸市の区の中で最も小さい面積ですが、最も人口密度が高い地区です。

で、あの1995年の阪神・淡路大震災で被害を受けた地区とそうでない地区で、再開発に大きな差ができていて、再開発されなかった地区に、空き家空地が密集している…という訳です。

復興のシンボル(復興後だいぶたってから建てたものですが)の鉄人28号の

これマジででかいです。なんせ実物大だそうですから。

で、実際に歩いた密集地はこんな感じ。

棟割りになってたり、道路が狭小だったりとすごかったです。

建築基準法の道路とそうでない”道”が錯綜し、カオスの様相を呈してました。

空き家対策に身を置老いている立場では絶対に言えない、

もし○○してくれてたら・・・を考えずにはいられません。じっさい震災後再開発された地域は整然と整備され、不動産の価値も未整備の地区と比較すると倍以上でしたから。。。

で、長田地区の空き家空地を何とかしようと頑張っていらっしゃる、空き助ながたさんの取り組みがこちら

空き助ながたさんの取り組みは、

困っている空地を無償で使用貸借し、防災空地やレンタル菜園として運営するというもの。

震災の経験から防災用の空地利用の場合、固定資産税都市計画税がかからなくなるんだそうです。

で歩いた後に、勉強会でした。

13時からなんやかんやで17時までみっちり勉強しました。

ええ・・・なかなか濃密な勉強タイムでしたよ。

一応、ワタクシが講師として御呼ばれしたのですが、学ぶことが多かったです。

都市規模が違いすぎるので比較できませんが、空き家問題にガンガン取り組んでいこうという神戸市のやる気を感じました。

やる気を感じました

やる気を感じました(しつこい)

しつこく言いたくなるのは

どこかの何とか市がやる気を感じないからかもしれませんねたぶん

で、懇親会という名の第二会議

到着の日はお好みをいただきました。なんでも、長田地区はお好み焼き屋の密集率もナンバーワンなんだそうです。

勉強会終わりはこちら

ベトナム料理店。旨かったです。

長田地区はアジア系の移民が多く住んでいて、ベトナム人もすごく多いんだそうです。

あと、これ

有人タバコ屋さん・・・

お前…生きとったんか・・・

貴重なものを見られました。

ステレオタイプな言い方ですが、西側の方って人懐っこいですね。

ビニールボールでやきうやってる子供が、そらへんのおっさんに声かけたり、

知り合いでなくても声かけて挨拶してたり・・・

・・・

ちょっとウラヤマシイ・・・・

今度は持ち帰った情報を、こっちの空き家対策にフィードバックするのが仕事ですね。。。

と、まじめ編はここまで。

明日は神戸と、ついでに寄った大阪※読んだら全然書いとらんかった

ちょこっとご紹介します。

お楽しみにCyaoノシ


ここまで

因みに次の日の記事はこちらです

30年の間に、ずいぶんいろんなことが変わりました。

でも、人が亡くなるということの重みは、たとえ100000年経っても変わらないです。

ちょっと前、眠れずに聞いていたラジオ深夜便で

当時のことをお話されているのを聞きましたが

「震災で家族を失った方が、ある日急に元気になり商売を始めたものの、一年後に自ら命を絶っていた」(若干ニュアンスが違うかもしれません)

というエピソードが忘れられません。

陳腐な言い回しであまり好きじゃないのですが

心を亡くすと書いて”忙”

このエピソードを聞いてから

亡くさないと生きていけないくらいの悲しみ、ワタクシにも経験がある、とはいえないです。

悲しみがそこにあった記憶を背負うこと、記憶をできるだけ鮮明に残すことが、当時を知る我々の責務なのかな、と思います。

東日本大震災と阪神淡路大震災

どちらも、絶対に忘れません。

いや、

忘れても、必ず記憶を引きずり出します。

では、今日はここまで。

ゆ・う・れ・いの話し(注:不動産のネタです)

いやぁ、お客様から

「ブログ読んでます」

をいただきまして・・・

こりゃ今年は幸先がいい

こういうのはナンボあってもいいですからね(ミルクボーイ風に)

文章は読むのと書くのとが両輪ですから。。。

これからも、ためになるけど読みやすい、を追求していきたいと思います。

さて、やってるうちにいろいろヤベーことが明るみになる。。。

あると思います。

こと不動産だと

ええ・・・

よく出るんですよ、幽霊が。。。

あ、物件で事故事件があった、という訳ではありません。

それはいわゆる、心理的瑕疵のオハナシです。

※くどいようですが、ワタクシの心理的瑕疵についてのスタンスはこちらから

どんな話かというと・・・

まぁ、同業者の皆様はお気づきかと思います。

ある一軒家でのオハナシです

そこには家の他、車庫も・物置も、ありません

が

出るんです・・・

・・・

存在しない建物の登記が・・・

・・・

ワタクシはこの登記を”幽霊登記”と読んでますが、

妖怪の類と違って、実生活では特になにかあるわけではないんです。

ただ、

住宅ローンを組む際に抹消することを要求されます。

これが面倒くさい場合があります。

土地が更地であればそこまで面倒ではないのですが(お金はかかりますが)

・・・

昔は、建物こわしっぱなしで、建物の登記を消す抹消登記をしていないケースが多かったようで、明示やら昭和一桁やらの幽霊登記がよく出てきます。

抵当権が付いていることもあるのですが、その額も10円とか20円とか・・・

おじちゃんはらったげようか?え?

・・・

・・・

この令和の世の中そうそうないと思いますが、

建物を解体したら、必ず滅失登記を行ってくださいね。必ずっすよ!

ここで終わりではありません

・・・更地はいいんですまだ。

問題は、建物が残っている場合。

  • 幽霊登記の建物が存在しない事
  • 既存の建物と違うこと
  • 幽霊登記建物の所有者情報の確認

が必要なので時間と手間がかかります。

こういう面倒くさい仕事をしてくれるのが、土地家屋調査士様です。

建物の保存登記と土地の測量、境界の確定だけじゃないんです

ぶっちゃけ「法務局はん、そこまで確認いらんやろ…」

ということを嫌な顔せず(してるかもしれませんが・。。)請け負ってくれる。

ワタクシみたいなガサツな人間には無理です・・・

だから毎回、頭が下がります。

という訳で、幽霊は幽霊でも、建物の幽霊は、ちゃんと成仏(滅失登記)させましょうね♪

ではまた明日・・・お会いしましょうm(__)m

何となく繁忙期の入り口

おはようございます

連休明け、すがすがしくない雨で迎える平常運転

まさにスタンダードな冬の朝in裏日本ですね

太平洋側の皆様。ワタクシども裏日本が一手に雨や雪を引き受けているから晴れてるんですよ。

悪天候かわいそうだね減税、一つよしなに…

と冗談はさておき、にわかに賃貸の問い合わせが増えてきました。

そうです。繁忙期の足音です。

とはいえ弊社はいわゆる町の不動産屋さん

一日で10組ご案内!

ひと月100件も契約!

なんてことにはなりません

なんせ全部で4人、そのうち二人パートという人員構成ですからね。

で

物件問い合わせへの返信・電話応対・内見案内は8割ワタクシ対応です。

・・・あれ?

ワタクシ8割おじさんだった・・・

で、契約説明は10割ワタクシです。

なんせ宅建士ワタクシだけですから。

因みに、宅建士による説明義務は重要事項説明書のみなので

契約書やそれ以外の書類の説明は、ワタクシ以外でも問題はありません。

が、

読み慣れてるワタクシが読んでます。

折角だから、契約についてちゃんと覚えていてほしいですからね・・・

詳しくは昨日のリライトご覧ください

ええ・・・属人化の権化みたいな株式会社です

残念ながらワタクシ

全国展開したいという野望も

山形で一番売り上げがある不動産屋になるという野望も

持ち合わせておりません

なぜなら

屏風と事業は、広げるほど倒れやすくなるから

人を雇うのは、本当に難しいです。

できる人じゃないといてもらう意味がない。。。

でもこの業界は、出来る人は・・・

独立しちゃうんです。

だから、営業を増やすことはせずに

”ワタクシ”が出来る範囲で、出来ることをやっていく

を選んだわけです。

よほどのことが無い限り、これからもこのスタンスで頑張りますので、一つ良しなに、、、

出張&連休で更新がおそくなりました。。。

ではまた木曜日に。

【出張リライト】真面目シリーズ 契約書類についてとちょいと告知

今日は出張でございましてね・・・

契約書の取り交わし、

ワタクシ共にとって最も大事なお仕事です。


皆様ご機嫌麗しゅう・・・

ゴアテックスの靴って、あんな暖かいんだ。。。。

さて、今日は賃貸のおハナシ

借りる際に読み合わせする契約書。。。

契約時に読み合わせする

重要事項説明書と賃貸借契約書

の二つについて、ちょこっと真面目に語ります。

重要事項説明書

重要事項説明書(略称重説)は、いわゆる宅建を持っていないと説明できない、まさに重要事項

なんです・・・

しかも、宅建士は宅建士証を常に掲示しなければならんのです。

生年月日やら住所やらガッツリ書いてあるのに。。。

いっそのことマイナンバーカードと一緒にしてくれ。

この重説、毎年のように説明する内容が増えます。。。

ワタクシが入社した16年前頃から

  • 登記事項の鉱区乙区の説明
  • アスベスト調査の有無
  • 耐震診断の有無
  • 造成宅地防災かどうか
  • 津波警戒区域かどうか
  • 土砂災害警戒かどうか
  • 建物状況調査の有無(賃貸でやってる奴いねーよ…)
  • ハザードマップ(水害のマップ)

こんだけ増えてます。

うーーーん・・・

どれも大事です。。

大事ですが、ただ聞いているだけってすごく苦痛

わかるわ・・・

でもね、喋りっぱなしもしんどいんすよ・・・

な・の・で

ワタクシ、短く、分かりやすく、そして記憶に残るよう読むことを心がけております

契約書

※本件は、普通賃貸借契約書の説明です。

賃貸借契約書も、どんどん文章が増えます。

弊社書式だと、禁止事項だけで18項目あります。

理由はいたって明快で

明文化しないと後々トラブルから

一応、一応文章に入れとかないと後からホント、ヤな気持ちになるんですよ。。。

こちらの記事でも音についてちょこっと書きました。当時を思い出すだけで胃が、胃が…

この風潮、

我々より上の世代がものすごくいい加減おおらかだったから、その反動で文言で、文言で…なのかもしれません。

昔の契約書類、やばいくらい薄っぺらですよ。。。

契約の中で、最もトラブルが多いのってなんだとおもいますか?

それは・・・

原状回復の費用精算

ここ20年くらいずーーーーーっと1位です。そろそろ殿堂入りですね(ゲッソリ)

国交省のガイドラインのおかげで、不動産屋からの無茶苦茶な請求は以前より減っていると思います。

ただね。。。

クロスやクッションフロアは残存価値が6年で1円になる

この言葉が一人歩きしていますが・・・

実際そうじゃないんだよなぁ。。。

詳しくはこちらを是非。

で、退去後のお掃除について。

実は、ここ数年の賃貸借契約『契約書に清掃は借主負担である』明記がない契約書だと・・・

本来借主にハウスクリーニング費用の支払い義務はございません。

※ここ大事です。テストに出ます。

なので、退去時入居者様にご負担頂く物件に関しては、特約事項に必ず

  • 清掃費用が借主負担である旨
  • 概算の清掃費用(汚れによってやや幅はありますが)

明記するわけです

弊社では、ハウスクリーニングをいただく物件と、いただかない物件がございます。

ただね・・・

数万円の清掃費用のために、裁判所を使うのは費用対効果を考えると・・・うーーーん何とも言えないところです。。。

こうして、

契約書類の説明箇所はどんどん増え、書類は厚くなり、逆に借主様がちゃんと読めないほど膨大になっております。

30~40分聞いていると、確実に集中力が途切れます。

つきましては、契約内容全部聞いてるのキツイ方、

禁止事項、原状回復関連、退去関連、善管注意義務に関しては、特に全集中(古いか…)で聞いてください。

※ホントは全部ちゃんと聞かないといけないのですが、難しいとおもいますので・・・

そして、もし契約書に清掃費用については記載がない場合、契約書読んでる宅建士の方に一度確認することをおススメします。反応如何では、その場でハンコ押さないほうが良いかも・・・


ここまで

兎に角、明文化&丁寧な説明

これにつきます。

これを怠ると、退去時の精算でもめる確率が跳ね上がりますからね。。。

はぁ。。。鶴岡というか雪の世界に戻りたくないでござる。。。