暑い。
これでまだ梅雨明け前。。。
梅雨というのは雨が降るのではなく、湿度を上げてより不快な状態を作ることを指すのか･･･
さて、題名からしてお金のニオイプンプンな今回の記事。
建物も古くなると、ガタがきたり、設備の更新が必要になったりします。
で、お金をどこにかけたらよいかですが、
築25年を超えた物件の場合、実もふたもない話ですが
- スケルトンレベルに解体し、リノベーション
- 解体して新築
が最適です。
理由は、
- 間取りがすでに流行から外れているまたは使いづらい
- すべての設備が老朽化している
- 天井・壁・床全体が使用感・老朽化が進んでいる
- コンセント位置、ＴＶ配線位置、ネット（ＬＡＮ）差し込み位置が最適化できる
- 壁内に断熱材を充填できるので、結露等を抑えられる
- 外観が古くても、内装がきれいだとお客様はギャップ萌えする(本当です！！)
- そもそも築30年経過の木造アパートは、税法上の耐用年数をすでに超えているので、建物としての価値はほぼゼロ(金融機関シビアなんです)
- 隠ぺい管の更新もできるうえ、配置もある程度自由にいじれる
残酷な話しですが・・・古いのはもう安くするかガッツリいじるかの二択なんです。
弊社ではガッツリお安い古アパート・貸家もありますし、
ガッツリリノベーションしたアパートもございます。
参考までに弊社でおこなったスケルトンリノベーションの実例です。
リノベ前のこれが・・・
リノベ後はこう！
ここまでリノベーションを行うと、お客様も（ほぼ）新築とみてくれますので、話は違ってきます。
が、ここまでの状態にするには、ウン百万円がかかります。
お金をかけて物件再生して満室に近づけるのか、
それとも
費用も賃料も抑えて満室に近づけるのか、
それとも解体するのか・・・大家様の判断にかかってきます。
私ども不動産業者は、物件の魅力アップのお手伝いと、お客様に物件の魅力を伝えることはできても
それ以上のことはできません。
そして大原則ですが
投資・判断は大家様の自己責任
です。
我々はアイデアを出したり、助言したりはできますが、最終判断を下すのは大家様です。
ただ、理想通りフルスケルトンリノベやら建て替えを万人ができるかというと難しいということももちろん理解しております。
ほっとけば空いたまま、でもお金かけたくない・・・
そんな欲張りなあなたに『コスパが良い交換リフォーム』をご紹介します。
それは・・・
風呂と台所の水栓交換
ユニットバス交換・キッチンにはそれなりにまとまったお金がかかります。まずは水栓を交換することをおススメします
台所・浴室の水栓がツーハンドルだとしたら、
シングルレバー・サーモスタット付きのものに交換
ここで気を付けていただきたいのは、浴室水栓のシャワー。
プラスティックではなく、シルバーメッキのシャワーのものにしてください。
高級感がまるで違います。
これプラス、ユニットバスの壁面の一部をかえると効果絶大
ほかにもこまごましたのはありますが、予算をかけずにやれるのはこれが限界。。。
そもそも
古いものが古いままであれば、新築・築古には太刀打ちできません。
お客様は正直です、新しい部屋と古い部屋を並べられれば、(予算の許す限り)新しいお部屋を選びます。
つまり築30年前後のいわゆる『築古』物件は、
マイナスからのスタートなんです。。。
なので、
- 最近の物件には基本付いている設備(温水洗浄便座・エアコン・TVドアフォン・LED照明)
- 部屋のクロスやクッションフロアの交換
- 内窓
- 一か月フリーレント
などを実施しでようやくスタートラインに近づくとお考え下さい。
※タチの悪いことに、部屋をきれいにしても、設備が古いと悪目立ちしてしまうというケースもあります。
なんにせよ、いまは令和7年
昭和や平成一桁アパートは、何もしなければ空室のままという、とんでもなく厳しい時代になってきました。
それでも一緒に戦おう、という大家様・・・
業としてちゃんとご依頼いただければ、しっかりと承りますので。。。
ええ・・・自分だけ儲けようなんてつもりは一切ありません。。。
（なんせ『幸福論』なんて本のレビューやったくらいですから）
是非、頼っていただければ幸甚でございます。
