皆様ご機嫌麗しゅう・・・

前回唐突に始まった不動産売買シリーズ

前回はこちら

不動産売買in鶴岡　ガチ語りシリーズ　前編

前回は鶴岡市の現状、売れやすいについてお話しました。

では、売れにくい・・・の前に、ちょっとだけ補足を

0．現金は二の次でとにかく最短で売却するには

売却までとにかく最短で、という方には”買取”一択です

ただし・・・

仲介価格よりもはるかに低い値段にはなります。

買取だとめっちゃ安く買われる理由等々、以前書いた記事がコチラです。

明日から三連休(三連休じゃない）で、買取について

買取と仲介はセカ〇トとメル〇リ

最短は買取(値段度外視)、というのを前提として

今回は、売れない、売れるまで時間がかかる理由を書きたいと思います。

0-1．その物件は容易に売れる物件なのか

以下の様な物件は、短期決戦でカタをつけるのは。。。うーん、むずかしいです

①立地に何かしらの難がある

• 土砂災害警戒区域内
• ハザードマップで要注意地域
• 津波警戒区域
• 山の中のポツイチ
• 隣が墓地

②物件そのものに解決が難しい問題がある

• 道路に面していない(無接道)の物件
• ワタクシでもこれは…と思うような『心理的瑕疵』の物件(例：未解決殺人事件の現場)
• 上下水道が人の土地の下を通って取り出されている
• 土地の形がいびつ(長縦長など不整形地)

これらの物件は

『業者買取』も、出来ないか、ものすごく安い金額を提示されることになります。。。

そういう難がない物件の場合、価格と物件の魅力のバランスに問題がないにもかかわらず売れないのは以下の

1. ちゃんと販売活動をしていない(ポータルサイトはおろかホームページ・レインズにすら掲載していない)
2. やたら多数の不動産業者に販売を依頼している
3. 一括査定サイトを利用して、高額査定したところに依頼している
4. いわゆる【囲い込み】されている

のいずれかである可能性が非常に高いです。

1.販売活動していないケース

販売活動といっても、このネット社会、ほとんどがWEB広告です。

なので、何らかのポータルサイトはおろか、ホームページ、レインズにも掲載されていなければ、市場で販売されていないのと同じです。

これ、実は4の囲い込みとも深い関係があります

2.多数の不動産会社に依頼しているケース

ネットで募集する、ということは、一般のお客様プラス不動産業者にも情報を公開していることと同じなんです。

だから

5社～6社に販売を依頼するというのは、逆効果なんです。

だって、考えてみてください。

どれだけ営業・広告しても、他社が決めたら一円にもならない物件を、熱心に販売活動しようと思いますか？

3.一括査定サイトで最も高額査定を出した会社に依頼している

査定はあくまで【査定】です。

その価格で売却できることを保証するものではありません。

専任を取るために高額査定を出しただけだとしたら…ｺﾞｸﾘ

4.囲い込み

囲い込みとは・・・

　両手取引にするため、物件情報をレインズに掲載するものの、他の不動産会社から物件に関する問合せがあっても「申込みがあります」等の嘘を言い、不動産仲介会社を経由しないお客様が自社に現れるまで何ヶ月も放置します。質の良くない営業担当が行う行為ですが、これを「囲い込み」と言います。
参照：https://www.omoriestate.com/post-11652/

ただ、値付けが高いから、難しい条件だから売れずにいるのか、囲い込みされている物件なのかの見極めって、正直難しいです。

漫画『正直不動産』では、

月下が不動産業者として確認の電話をした後、お客様のふりをして(声色を変えて)電話して確認しておりました。

業者（登坂不動産の月下）からの問い合わせには・・・商談中と回答

お客様から(のふりをした月下)の問い合わせには・・・募集中と回答

これを録音してミネルヴァ不動産に問い詰める・・・という話でした。

こうでもしないと確認できないでしょうね。。。

商談中については、こんな記事書いておりますので良しなに。。。

『商談中について』(令和最新バージョン)

『商談中』　アパートも売地も中古戸建も・・・

弊社では囲い込み、一切致しません(当たり前だ)

ので・・・ね？

あとはわかるでしょう・・・

・・・

・・・

聞こえますか・・・

売却をお考えのお客様、私は脳内に直接語り掛けています。ね、弊社に依頼してくださいね・・・

くださいね・・・

・・・

・・・という訳で

・・・今日はここまで。Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

涼しいから寒いに変わりつつありますね。

まだ寝間着はTシャツ&短パンですが

唐突ですが、仕事ネタです。

さて、今日は不動産売却について詳しく見ていきたいと思います

鶴岡市の現状

まず初めに、

不動産価格が上昇しているような記事を新聞で見かけますが、

あれはデマだ・・・

・・・

・・・デマは言いすぎでした、あくまで大都市に限ったハナシで、鶴岡市はそうじゃないっていうことです。

だって9月に今年の基準地価が発表になりましたが、

鶴岡市市街地の基準地価は昨年から横ばいか超絶微増(㎡あたり100円アップ)でしたから。

そして今後、下がることはあっても、大きく価格が上昇することはおそらくないでしょう。

その理由は単純です

人口減と（これから起こる）世帯減

人が減るということは消費行動をとる人が減る＝需要が減るということ。

それでも、世帯が増加していたから、住宅の需要があったわけです。

その世帯数も令和5~6年をピークに減少していきます。

あてずっぽうでもノス何とかの予言でもありません

単純に統計がそう物語っています。

売却をお考えの皆様、そんな中での売却であることをご理解いただければと思います。

だから売れねーの？

あ？

・・・まぁ、そう怒らないでください。

売れないとは一言も言っておりません。

これから需要が下がる中で売却するのだ、ということは、頭の片隅においてほしい、ただそれだけです。

そんな中で早期に売却を図るためには・・・

物件が魅力的

か

物件がお買い得

のいずれかしかありません。

この二つが揃っていれば、まずすぐ売れます。ていうか正直誰が売り出してもすぐ売れるでしょう（おい）

物件の魅力と価格のバランス

物件に魅力が少ない(建物が古いとか、地形が悪いとか)場合は、価格で補うしかないし

高く売りたいのであれば、その価格の根拠がなければならい

そして、魅力があっても、あまりにも高額であればなかなか決まらない。

市場は残酷なんです。。。

買うか買わないかを選ぶのは消費者(又は買い取り業者)ですから。

価格と物件の魅力のどちらか(又は両方)のバランスが良い＝スムーズに売れる

とっても単純です。

勿論バランスといっても、

• 立地、建物の状態、土地形状、接道、上下水道の有無、周辺建物状況とといった物件の属性
• 売主様がどのくらいの期間で売却したいか

と売却価格をバランスよく見計らう

という意味です。。そういう仕事でお金を頂戴しているので、、、

・・・

で、

次は、売れるまで時間がかかる物件について、詳しく書きたいと思います。

唐突にまじめになるパターン。

明日もよろしくお願いいたします。Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

これはもうほぼ愚痴ですね。

昨日、宅建協会鶴岡の理事として、鶴岡市住宅協議会の会議に参加してまいりました。

でどんな会議かというと

鶴岡市の住宅関連施策目標を委員がうんたらかんたら意見を交換する会議なんですが・・・

参加委員の方の一人から、

『増える空き家を住めるように住宅として提供できないか・・・』

といった内容の意見が出ました。

・・・うん。気持ちはわかります。

が・・・

おっと言いたいことは大体以前のこの記事に書いておりますので、是非お読みください。

売り家を貸家にできるか問題

売り家も空き家の一種ですからね。

無人だった空き家を貸せるようにするだけでホント大変なんやで。。。

苦労しまくって仲介手数料が通常の10倍ならまだしも・・・特例使っても二倍までですから。。。

で、会議は活発に意見が出ましてね。

ええ・・・もちろんワタクシ

言いたいことは言ってきました。

特に

セーフティーネット住宅関連

セーフティーネット住宅の登録件数増の目標を掲げているにもかかわらず・・・

• 困窮者向けの家賃軽減は予算全然増えない
• リフォーム補助金は雀の涙

どゆこと？(その声には怒気が)

困っている人のための住宅提供=セーフティネット住宅なんですよね？

弊社でも

クソめんどくさい申請をしてリフォームしたり

住宅登録をガンガン行ったり

家賃低廉化の手続きをしたり

やってきたんですわ。。。

それも困ってる人の役に立つ、良い制度だなと思ったから。

それをほぼ名ばかりの制度にするつもりなんか・・・

鶴岡市さんよ・・・

とちゅうでやーめた、はアカンですよ・・・

街づくりや住まいについての政策に芯のようなものを感じませんよ。。。

セーフティーネット住宅だけでなくランド・バンク事業も、さも市が積極的に取り組んでます！！みたいに計画に名前は出てくるのに、

実態は丸投げやったり名ばかりだったり。。。

・・・はぁ・・・

併せて、市営住宅の話しになったのですが、予想どおり

低層階はほぼほぼ埋まってるけど

3～4階は下手したら半分空き室。

まぁね・・・エレ無し4階はキツイて。。。

市営住宅は全体的に老朽化が進んでいるので、これからどうするかは一筋縄ではいかなそうです。。。

なんにせよ、次の会議も暴れてまいりたいと思います。

民間の力を使うんなら使うで、バックアップは欲しいですぜ。。。

あーあ・・・

久々復活のハンターハンターについて書こうと思ったのに。。。

という訳で今日はここまで。

明日は水曜日。本を読むか映画見るか・・・絶賛悩み中。Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

最近、トラブルに巻き込まれがちです。。。

あ、このニュースはびっくりしました

巨人菅野が大リーグ挑戦へ　米報道、海外FA権行使

一度はポスティングで目指してたけれど、コロナ禍まっただ中でロクな契約が無かったから日本に帰ってきた(正直ちょっとカッコ悪すぎるな…と思いましたが)

今回は海外FAで挑戦とのこと。。。

ワタクシ『菅野、そんなにメジャー行きたかったんか･･･』と驚いてます。。。

今年はエース復活といっていい大車輪の活躍でしたから、今度はメジャーでやれる限り戦ってきてほしいです。

そうなると小林は・・・ｺﾞｸﾘ

さて、その小林さん

引用　http://blog.livedoor.jp/nanjstu/?p=4

グラブ投げ、確かにね。。。

オオタニサンがWBCでやってましたが、ワタクシも、あまり褒められたもんじゃねーな。。。と思います。

商売道具をぶん投げるわけですもの。

翻ってワタクシ共だと何だろうな・・・

スリッパ、かな…

・・・

という訳で、今週ろくに更新できず申し訳ありません。

来週は何とかなりそうですので、見捨てずご覧くださいませ。。。

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

先日お客様の新築の建もの探訪に行ってまいりました

これがまた・・・

すごかったです。

リビングとダイニングをあえて分離したゾーニング

スパイスのように効いたニッチ

キッチン裏の収納の高さから何から、

徹底的に施主様が考え抜いたマイホームでした。

というか、壁紙はおろか、照明・建具・取っ手・トイレのペーパーホルダーまで自分で選んで設置をなさったとのこと。

図面も、希望の間取りを作成し、それを工務店に提出し、そこから破綻がないかと、基準法上建築可能かをチェックして調整したものだそうです。

最初に工務店さんが作った間取り（※施主さんの希望をざっくり聞いて、何の情報もなしで作ったものです）

と、

最終決定の間取り

全く違いましたから…

で、賃貸の大家さんもそのくらい熱意が無いと厳しい時代なのかもしれません。

全て自分で選べとは言いませんが、20年から30年勝負するわけです。

少なくとも間取りと仕様は、慎重に選ぶべきです。

プラス、

何をその部屋の”売り”にするのか

どうやったら使いやすいか

どういう層をターゲットにした物件なのか

を明確にしないと

どっちつかずの中途半端な物件ができてしまいます。。。

ワタクシ、

クソボロ学生寮に相部屋からスタートして

今年で

賃貸住まい歴26年

です。

私以上に賃貸住まいしている不動産屋はいないでしょう。

賃貸の酸いも甘いも

味が無くなるレベルで噛みすぎております。

好まれるよき間取り

節約しつつバズる設備

どのターゲットを狙うか

もちろん新築以外にも、リノベーション、間取り変更・・・

まもなく、何となく新しい・・・だけでは埋まらないくらい、世帯減少が進みます。

その時に戦えるだけの物件なのか。

そして、戦っていくだけの熱意があるのか？(これ大事です)

熱意あるオーナー様と、信頼関係を軸に仕事するのがワタクシという不動産屋です。

・・・

という訳で、どうしようか迷っているオーナーの皆様

悪いようにはしませんから…ひとつよしなに

という訳で今日はここまで

Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

先週末はまともな更新ができませんでした。

この週末でだいぶ頭の中にデフラグかけられたので、今週は

いきなり『幸福論』ブックレビュー

です。(三週ぶり)

今回を含めあと9回・・・10回を切った

そんな時に、

えげつないものを見つけてしまいました。。。

。。。こ、幸福論はラッセルのもあるから・・・

たのむ・・・

ラッセルの方であってくれ・・・

ﾁﾗｯ

自分が不幸だって思い込んでない?
幸せだから笑うんじゃなくて、笑うから幸せになるんだよ。
三大幸福論のひとつ、19世紀末のフランスの哲学者・アランの『幸福論』のエッセンスを、
キキ&ララと一緒に味わおう!

キキ&ララの『幸福論』 幸せになるための93ステップ (朝日文庫)

19世紀末のフランスの哲学者・アランの『幸福論』・・・

おお・・・もお・・・

なんちゅう物をみつけてしまったんや・・・

・・・気を取り直して

前回はこちら

ブックレビュー　アラン『幸福論』　連載24回目

バックナンバーこちら

ではスタートです(´;ω;｀)

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今回は

66．ストイシズム　67．汝自身を知れ　68．楽観主義　69．解きほぐす

です。

ストイシズム・・・

ストイックの語源となった『ストア派』の考えを指します。

このストア派の考え方は

耐え難い感情から身を引き離して、それを品物のようにみなし、「なんじはものなり。我には属せず」というための活気のある心の動きというものにあった。（66：ストイシズムより）

これを言い換えると

幸福の秘訣のひとつは自分自身の不機嫌に無関心でいることだと思う。（66：ストイシズムより）

で、結局は感情を修めるために一番いいのは運動なんですよ。。。

不機嫌の最大の原因は、多くの人にとって他人です。

誰彼からこういわれたとか、こういう態度を取られたとか・・・

しかも、その原因になった人って

～前略～　ところが彼の方では、そんなことはとうの昔に忘れてしまっているに違いないのだ（67：汝自身を知れ）

これをうまくかわすための心がけ、のような本があります

その名も

『たぶんそいつ今頃パフェとか食ってるよ』

『恋するように嫌な奴の事を考えるのやめよう』22世紀まで残したい名言です

悪意を向ける他人ではなく、揺れ動いてしまう自分自身が最大の敵・・・だからこそ”なんじ自身を知れ”が重いわけです。

さて自分と向き合っても、予想できないことが起こるのが人生。

アランは、未来を

1. ひとりでに来る未来
2. 自分で作る未来　（68：楽観主義）

の二つに分け、２の未来は、知ることと冷静な目で観察することが大事だと書いています。

そして、ワタクシも最重要だと考えるのが、

信頼

です。

信頼は期待を生み、

期待というものは、平和は正義と同じく、人が欲する場合に自らつくるものを根拠としてその上に築かれるものだから、意思によってのみ保たれる。（68：楽観主義）

この意思は信頼に置き換えてもせいりつしますから、

相互の信頼があれば、期待されている未来は実現されていく＝楽観主義

なんでしょうね。

ただその楽観主義は”不屈の楽観主義”であらねばなりません

人間の状態というものは、不屈の楽観主義を規則中の規則として自らにあたえるのでなければ、たちまち最も暗い悲観主義が真実なものとなるという具合にできているのである(69：解きほぐす)

これを保つの必要なのが

信じ、期待し、微笑すること（69：解きほぐす）

最後の微笑がアランらしいですね。

という訳で今日はここまで。

ではまた明日。。。Cyaoﾉｼ