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執筆:廣瀬 大治(鈴木不動産株式会社 代表取締役) 山形県鶴岡市出身。2006年より勤務、2023年7月より代表取締役就任 宅地建物取引士として、これまで400件以上の売買・賃貸に携わってきました。この街に住む一員として、冬の積雪対策や周辺環境を含めた「正直な情報発信」を大切にしています。 鶴岡での住まい探しや所有不動産の活用にお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

クチコミあれこれ。。。ワタクシがクチコミ書く時のルールも

おはようございます

大型連休完全終了ですね。

ええ・・・鈴木不動産株式会社は木曜からぬるっと営業しております。

鶴岡市のボトルネック十字路が連休中はすか―――っとすいていたのでありがたかったのですが、今日からまた詰まりまくりんぐですね。

ワタクシが良く通るセブンイレブンがある十字路も、時間帯を間違えるとガッツリ詰まる。。。

定休という概念がなくなればワンチャン、、、

・・・なんて言う妄言はさておき

12連休だった方。。。5月は来週くらいまで無理なさらずご安全に・・・

さて、

道順を調べるのによく使うグーグルマップ

でグーグルマップ内の”クチコミ”をご覧になった方、多いかと思います。

そのお店に星を付けて、クチコミを残す。

いいクチコミも、悪いクチコミもありますが、

このクチコミ

基本的にお店側から消すことはできません。

弊社も当然ですが良いことも悪いことも書かれております。

弊社へのご批判の中で高圧的だという書き込みがあります。

お問い合わせ内容に弊社がお答えできなかった方からの書き込みに見られるので、

ご希望に添えずお断りする場合も、言葉遣いに気を付けないといけないなと反省しました。

こんな風に、正当なクレームであれば真摯に受け止める必要があります

が、いわれのない悪いクチコミ

それも無数に書き込まれる。

それでもお店側からは消せない・・・

厳密にいうと削除依頼も可能ですが、ハードルがとても高いんです。

そこで、書き込みした方に「削除請求」やグーグル様に「発信者情報開示請求」することになるのですが、認められないことが多い。。。

「削除請求」や「発信者情報開示請求」を実際に行うのは、依頼を受けた弁護士さんなんですが、あまりにも認められないんだそうです。

個人の感想だろ?みたいな反応みたいなんです、司法側が。

だったら裁判所側がレビューされるサイト作ったろ!

ということで爆誕したのが

その名もずばり ”裁判官マップ”

裁判官マップ

このサイトを立ち上げた田中弁護士のこんな記事がありました。

司法の食べログ!?『裁判官マップ』の挑戦。口コミの他、経歴、過去の判決や論文なども参照できる

――今回、このシステムを作った直接の動機とは?

田中 私は主にSNSやGoogleマップ上の誹謗中傷・デマに対する「削除請求」や「発信者情報開示請求」を受任しています。
 不当な口コミは零細店にとって死活問題ですが、裁判所に足を運ぶたびに感じるのは、裁判官の〝感度〟の圧倒的な低さです。
「たかが口コミ」「読む人は真に受けない」。実害を訴えても、そんな冷淡な反応が返ってくるばかり。そこで、もし裁判官自身が口コミの当事者として指弾される立場になっても、同じことが言えるのだろうかと考えたのです。
 裁判官が原告となるような裁判でも、これまでと同じように「消す必要はない」という判決が出せるのであれば、裁判官側は一貫した考えを持っていると理解できます。
しかし、ここで「消すべきだ」という判決が出れば、裁判官の判断は原告の属性によって変わるダブルスタンダードということになります。
 つまり裁判官マップは、裁判官が果たして〝筋を通せるのか〟を見極めるための一種の実験場なのです。
(記事より引用)

すごい弁護士センセイもいたもんだと感心しました。

でワタクシ、裁判官マップをちょこっと覗いてみました。

裁判官は全部実名なんです。あたりまえですが。。。

そして書き込みは匿名。あたりまえですが。。。

なかには辛辣を通り越して誹謗中傷じゃないの?と感じる書き込みも見られました

※一応サイト管理者も人権にかかわる書き込みには対応しているようですが・・・

裁判官マップ、グーグルマップと比較するとまだメジャーではありませんが、何かの判決をきっかけにSNSでバズり、とんでもない数の書き込みされたら・・・

記事の通り、裁判官は

個人の感想だから消す必要なし!

で筋を通すんでしょうかね。。。

相手がどう感じるかを意識しないものは文字の暴力になりがちです。

どんなに精神的にタフな人でも、傷つくときは傷つきます。

・・・もちろんワタクシも。

実名側が追い詰められやすいの、なんか悲しいですよ。

なので、ワタクシがマップにクチコミするときルールを決めています。

それは、

ポジティブな評価・クチコミだけ書く

です。

だって人を裁くほど聖人君子ではありませんから。。。

今までウソをついたことがないものだけ石を投げよ(byキリスト)の精神です。

ワタクシがいい!と思ったお店を知ってもらえたらいいな・・・

そんな思いで書いております。

この流れ、主流になれっ・・・

・・・

という訳で、また明日お会いしましょうノシ

建築確認申請のルールかわったをいち早く取り上げてた不動産屋アピール

おはようございます

連休明け、木曜・金曜はせっせと連休中いただいたお問い合わせのメールに返信しておりました。

ええ・・・初期費用のみ問い合わせも含まれております。

そして返信後、リアクションございません(´;ω;`)

メール、ちゃんと届いているんだろうか・・・

・・・

さて本題、題名の通りです。

いわゆる”4号特例”がなくなり、2階建て以上は有無を言わせず構造計算が必要になった&大規模修繕も建築確認が必要になって1年がたちました。

この件、ワタクシが最初に取り上げたの、

なんと2022年でした。

2022年5月の記事です

ええど!!

ええど!!

過去のワタクシええど!!

で、施行前年にも

2024年12月16日の記事デス

そして施行後

こちらが2025年2月21日の記事デス

で実際、お話をうかがうと

  • 新築時の確認申請は1.5か月かかるようになった
  • 物価高騰の影響受けまくりの新築が、構造計算費用がONされるようになり建売価格が上がった
  • 以前より平家を検討する方が増加(平家は構造計算不要)

と、予想通りの結果。

・・・まあ、省エネのためにも、災害に強い家を増やすためにも、新築基準がどんどん厳しくなるのは仕方がないんです (まぁやりすぎのような気がしないでもないですが)

一方、築50年を超えるような建物(と土地)は

いい加減すぎで滅です・・・

実際にあった(つーかけっこうある)

  • 建物面積と実際の建物面積が合わない(勝手に増改築パターンと、嘘の申請してたパターンあり)
  • 土地面積が登記簿面積と全く合わない(建蔽率容積率をクリアするために土地面積をごにょった)
  • なぜこの条件で建築確認で許可が下りたのかわからない(市街化区域の建蔽率オーバーなのに鶴岡市はハンコ押してる)
  • 絶対4mない道路なのに、4mあることになっている

と、コンプラぶっ壊し事案がゴロゴロ出てまいります。。。

そして古い物件はほとんど相続案件なので、現在の所有者は事情も全然知らない。

建てる側が嘘をついているケースは、勿論嘘をつく側が悪いんですが・・・

それを確認しないのもどうかと思いますよ。半世紀近く前の話しとは言え。

で、原所有者からしても鶴岡市(当時の)がテキトーに許可出しているなんて誰も思わないですもんね。。。

・・・このboketeの心境ですよ

・・・

という訳で今日はこの辺で。

連休明けお仕事だった方、お疲れ様です

そして

明日日曜まで大型連休の方、月曜日をふるえて待て・・・

不動産のグレーゾーン・原状回復と減価償却

おはようございます

ずっと気になっていたあの件、ついに

NPB、危険スイングに「退場」検討 球審負傷受け、今季中にも

・・・オスナ選手も故意ではないとはいえ、命にかかわる問題ですから。。。

これからは主審は白井審判のようなフルフェイスマスク着用の方がいいかもしれませんね。

※あの奇声はマネしないでほしいけど。

改めて川上審判の回復を記念しております。

・・・

・・・

野球に限らず

違法とは言えない

いわゆるグレーゾーン行為の取り決めはとても難しいものです。

サッカーのシミュレーションとか、柔道の”指導”の基準とか、フィギュアスケート、スキージャンプ・・・

ええ・・・

スポーツだと枚挙に暇がありません

いや、スポーツにとどまりませんね・・・

ワタクシどもの不動産業なんて、グレーゾーンだらけです。

グレーゾーンになりがちな理由は

再現性が低い事案が多い(一事案ごと条件が違いすぎる)

これにつきます。

特に原状回復については何度もこすってますが、グレーゾーンの極みです。

例えばアパートに6年住んだとして、

築古に6年住む

のと

新築から6年住む

では全然違うし

電子じゃない煙草を1日1箱吸う

のと

全く吸わない

では全然違う

タバコを吸うにしても

台所換気扇の直下のみで吸う

のと

関係なくどこでも吸う

では天と地ほども違う

こんな風に

環境・使用頻度・使用する人のモラル・使われているもののグレード

一つ違えば全然違う結果が生まれる・・・

だから原状回復工事費用は居住年数だけで決められないのです。

それなのに、SNSではいっちょかみが6年残存価値1円だけに飛びついて、6年住んだら壁紙の貼替費用は不要だと指南する輩がごまんと・・・

頭が痛くなりますよ。

単純な減価償却は確かにそうですが、

じゃあ、

車は6年経過したら残存価値1円だから、ぶつけられても1円だから1円OK

自転車は2年で残存価値1円だから、ぶつけられても1円でOK

でいいんですかね?

そうなったら、絶対文句言いますよね?

ワタクシだったらブチギレます。

壁紙も同じですよ。6年で使用不能になるわけではありませんからね・・・

幸いにも弊社管理物件の入居者の皆様には、

減価償却するのは壁紙だけで、工賃・消耗品費・剥がした壁紙の処分費は、張替えの原因がどちらにあるかで振り分けする、とワタクシが説明しておりますので、もめることも、1円主張することもありません。

法的耐用年数は、多くのものに設定してあるし、法的な耐用年数と、実使用可能年数は全く違う。

都合のいいときに減価償却で1円を振りかざして、自分に都合の悪いときは実使用を持ち出す・・・が通用するわけがない。

そういう法律以前の単純な想像力の問題なんですよね。

自分が大事にしているものを滅茶苦茶にされたら、誰だって怒る

傷をつけてしまったらその分は補修するか弁償する

これにつきます・・・

アパートは大家さんにとって大事な資産ですから・・・

・・・

で終わらないんですよね。

その弁償費用が妥当かどうかというグレーゾーンが・・・

もうヤダ不動産界隈・・・

一応念のために

勿論、弊社では法外な費用請求することはありません。

が、やらかし部屋の場合はそれ相応の費用負担していただきます。

皆さん、大事にお住まいくださいね。

ワンポイントアドバイス☆

鶴岡でも掃除しないゴミ部屋だとあの虫が出ます。

ワタクシ以前退去立ち合いで明らかなゴミ部屋跡に訪問した際に見てしまったんです・・・

あいつらの卵を・・・

・・・

明日は朝から子供の学校一斉清掃で5時起き、ワタクシおぢは最近早起きだから苦労せず起きられそうです(ゲッソリ

読書と不動産業との関係について

おはようございます

連休、どうでした?

ツーかまだ連休中?

・・・そうですかそれはすごい

弊社は5連休でおわりです。まぁ休みにできないこともないのですが、

やすんだとてやることもそんなにないですからね

宿がいかれた値段だったし。。。

ワタクシは1泊2日で小旅行行ってきました

旅行自体は面白かったんですけど、

まあ宿がいかれているほど高い。

え

このサービスでこの宿泊費?

・・・

・・・

嫌な時代になった。。。

とはいえ、旅行に言って本当に良かったなと思います。

なんせ旅行前半年くらいほとんど読書ができませんでしたから。。。

鬼スケジュール詰められていたわけではありませんが、本に興味がわかない。

ゼロではなかったとはいえ、なんかおかしい。

相当思考回路が目詰まり起こしていたんだな・・・自覚はなかったけれど。。。

それが小旅行後、だんだん本読みたくなってきたんですよ。。。

ああこれが

リフレッシュというやつか。

考えるためには、考える為の時間が必要で、知識を吸収するには置くためのスペースが必要で、それをアウトプットするには、場に集めた知識を細工するための手間が必要

どれか一つなくても本は読めないんだな。。。

意外に思われるかもしれませんが

不動産取引も、読書とおんなじで、心身に余裕がないとうまく進められません。

なぜかというと・・・

売主と買主、利益相反する双方の言い分を聞いたうえで、それをまとめるというのは心身のカロリーが爆食いするんですよ。

因果な商売です。

そして

不動産の仕事で一番大事なのは、

法令順守して

一方的に不利にならないように

取引をまとめること。

そのために知識と経験をもとに契約書作成するわけです。

特にワタクシ去年から年度末にかけて、今まで経験したことがない案件と、常識的に考えて起こりえない案件に取り組んでおりました。

※二件とも担当くださった司法書士さんも「自分も初めてのケースだった」と仰っておりました。

ええ

毎日毎日

うまくいかなかったらどうしよう・・・

予想外の出来事が起きたらどうしよう・・・

とネガりながらも粛々と書類を作成し、最終の調査を行い無事取引終了。

司法書士さんの所有権移転登記完了のメールを見て、これほど安心したのはこの2案件が初めてです。

思えばこの案件開始のころから全然本読めなかったな。

・・・ね!!

定期的にリフレッシュが必要なんですよ(迫真)

という訳で、ワタクシがたまにいないときは

脳にスペースを作るために精神と時の部屋に行ったと思ってください。

では、引き続き一癖も二癖もある鶴岡市案件取り組んでまいりますので、皆様一つ良しなに。。。

・・・

いや普通の鶴岡市案件も是非ご相談くださいませ。・。。

連休前最後の更新

おはようございます

連休前最後の更新っす。

さて、29日に発生したこの事件・・・

襲われた少年の1人は重傷 自宅の裏口から逃走か “ハンマー男”(44)逃走中

東京・福生市の住宅街で、男(44)が、高校生の少年2人をハンマーで襲い、1人は顔を殴られ、眼底骨骨折の疑いの重傷を負いました。現場周辺は、JR福生駅から約800メートル。住宅や飲食店が混在する地域です。

この文字だけ見ると、ヤベー男が高校生をぶん殴ったという痛ましい事故のように見えます。(実際この男(44)以前も同じような逮捕歴があるのでヤベーといえばヤベーのですが)

ワタクシもこの事件の第一報をラジオで知りましたので、そう思いました。

が、

被害に遭った高校生が載っていたバイクを見ると、一瞬で印象変わります

これで朝五時から爆音まき散らしていたようです。

そしてこの現場、警察署からわずか300m・・・

だからと言ってハンマーで殴って、警察に(農薬のような)液体をかけていいとは言いませんが、相当の理由があったんだろうことは容易に推測できます。

文字と映像でこれだけ違うとは。。。

上の絵は、報道によって被害者と加害者が簡単に入れ替わってしまうという恐ろしさを表した絵ですが

今回の事件のように報道媒体や言い分によって事件への印象がずいぶん変わってしまうことはよくあります。

被害者と加害者が逆、とまでは言いませんが、善悪二元論で簡単に切り分けられないのが世の中。

ワタクシ共の仕事もそうです。

一方の言い分だけで判断することがどれだけ危ういか・・・

思い込み・見込みで動くとえらい目に遭う。。。

ワタクシここまで

”やばい聞いてたのと違う”を回避してきました。

それは絶対に自分の眼で見たもの以外は信じないようにしているからです。

現地に行かないと分からない情報もあるし、現地に複数回行かないと分からないこともあります。

・・・

だから仲介手数料はそれなりの金額なんです。

だから気を遣うんですよ。すごく、

この連休はその分脳を回復して帰ってきたいと思います。

では皆様HAVE A NICE GOLDENWEEK!!

ある大家さんとの思い出と不動産屋としての心がけ

おはようございます

今日はまじめなお話。

先日、ある大家さんがお亡くなりになりました。

※大家様と呼ぶべきだと思いましたが、親しみを込めて、あえて大家さんと表記します

この記事で紹介した大家さんです

この記事もう10年前なのか・・・

ざっと内容をまとめると

外壁塗装と別口で屋根塗装をして、二重に足場費用をふんだくった恐ろしい業者と、被害に遭った大家さんの心温まる胸が悪くなるお話です。

この大家さん

その大家さんはワタクシどもにとって大きな仕事になるような関係ではありませんでしたが、この大家さんとはなぜか他愛もない話が盛り上がることが多かったです。話していると死生観もワタクシと近いものを感じることもありました。

おそらく大家さんの置かれた立場や境遇によるものだとは思います(詳しくは掛けませんが)

ただ物件の入退去やリフォームのお話以外ではやり取りすることはありませんでした。それでも、大家さんとまっとうなお付き合いを心がけてました。

退去時、適正な価格でのリフォーム提案

家賃含め賃貸条件のご提案

大家さんのご年齢や状況を踏まえて

不必要なお金をかけさせない、ランニングにお金がかかりすぎるような提案はしない

それをずっと考えておりました。

だから、引継ぎされたご家族に信頼していただけたのだと思います。

一方その心温まる業者、

この工事以降も必要以上に物を売りつけていたようです。

一人暮らしには必要のないオーバースペックすぎるものをあれこれ。。。

※当然親族の方も怒っておりました。

ええ、ワタクシにはそういう仕事は永遠にできないでしょう。

その提案は本当に必要か?

その提案は妥当なのか?

大家さんとのあらましときどき思い出して、自分を顧みています。

失敗することはあるかもしれませんが、それでも繰り返し顧みていたいと思います。

という訳で今日はこの辺で。

明日から五月&連休も本番、皆様どうかご安全に

不動産屋とのコミュニケーションについて

おはようございます

仕事のオハナシ

相変わらず、初期費用だけ問い合わせはそれなりにあります。

昨年記事で、初期費用問い合わせのみの方の契約はゼロだったと書きました。

今年は

初期費用のみ問い合わせ→申し込み・契約の方もちらほら

・・・

逆に難しくなったな。。。

物件の一部は弊社ではなく貸主運営でポータルサイトに上げているため、間取りと外観しか掲載されていない物件も何件かあるんです。

で、そういう物件だと、普通は内見したい、写真をもっと見たい

という問い合わせ、しますよね?ワタクシ間違っていないですよね?

そういう物件にいきなり初期費用のみ問い合わせ・・・

それにメールやラインを送信してもその後音沙汰がなかったり、既読スルーされたり・・・

初期費用問い合わせへの回答は

計算して、文章化して、返信する

と手間がかかるんですよ。

それがスルーされるとけっこう精神的に削られるんすよ。。。ひ弱で申し訳ない。。。

それもあって、

SUUMO・ホームページ物件には月初入居時の初期費用を記載しております

ので、一度見ていただけるとありがたいな(はぁと)

なのでm(_ _)m

お客様各位。

部屋を借りる意志があって、入居日が確定して、お金をどのくらい準備するか・・・の段階で初期費用確認をお願いできますでしょうか?

お渡しした物件チラシ記載以外の費用請求はありませんから。。。

もちろん、内見希望や詳しいお話を聞きたいというお客様のはウェルカムウェルカム~です

メール・ラインによってコミュニケーションの障壁が無くなりました(返信が無いのはさておき、メールが届いたかどうかわからんのは何とかしてほしいです。。。)が、

コミュニケーションの難易度が上がったように思います。

やっぱ対面か通話しないと、お客様の理解はなかなか進まない。。。

出来る限り、お客様を理解したうえで最善・次善をご提案したいんですワタクシ

そのためにも

「この人嘘つかないから安心して話せる」

という不動産屋でいる必要があります。

という訳でこれからも正直不動産を続けてまいります。

映画も封切りまじかですね、そういえば。。。

という訳で今日はこの辺で

月曜短観。

おはようございます

4月25日から連休にしてる人いるみたいですね。

これで5月10まで休んだとしたら17連休・・・

あの、それだと半月休みなんですが…

流石にいないと思いますが、仕事復帰出来なさそう。。。

そんな連休と中東情勢の影響が出始めております。

住器の入荷に時間がかかるとのこと。

うちの場合は洗面台ですが、いつ入るんだろ…

アレが入らない、アレが値上げだ・・・そんな話が飛び交っております。。

水道関係も、塩ビ管がもう危ないみたいです。

漏水が起こったらどうするんだ…

とはいえ、我々パンピーは見守るくらいしかできないですね。。。

もうどんよりするニュースばかり気になってしまいます。

先日球審にバットが直撃するという事故がありました。

その川上拓斗球審、まだ意識が戻らないそうです。。

なぜ球審に「バット直撃」の悲劇が相次ぐのか…バットが「折れやすくなった」「スイング後に手から離れる」のには理由があった

これでお咎め無しはありえんだろ・・・

ましてオスナは、これが初めてでないうえ、先日ドラゴンズ戦もキャッチャーの石伊選手の頭にバット直撃させておりました。

川上球審はこれが一軍公式戦デビューだったのに・・・

一刻も早い回復を祈ります。

今日はもはやここまで。。。

ではまた明日ノシ