おはようございます

ようやく平常運転で行けそうです

さて、『3月は”去る”』なんて言葉の通り、別れのシーズンです。

毎年のこととはいえ、感傷的な気持ちになりますね。。。

で別れのシーズンというと、退去もそのひとつですね。

今日はこんな記事から。

アパートの“汚部屋”住民、退去費用に200万円請求され「全額負担はおかしいです」と反論

記事をまとめると

• 築50年(入居の2年前にリフォーム済)の１K10帖に10年入居
• 精神疾患の影響で、いわゆる”汚部屋”になっていた
• 退去前に荷物・ゴミの片づけをした
• が、フローリングユニットバス交換で原状回復費200万近く請求が来た
• 部屋本体はそれほど汚れていないから、全額負担は納得いかない

で、これに対する弁護士回答（※上のリンクから引用）

　賃借人は、退去するに際して賃借物を原状に回復する義務を負っていますが、通常の使用による損耗や経年変化については原状回復義務を負わず、それを超える損耗について原状回復の義務があるとされています。通常損耗についての修繕費用は賃料に含まれていると考えられるためです。

そのため、フローリング、ユニットバス、クロスの汚れや傷みが通常の使用による損耗や経年変化の範囲内であれば、賃借人は費用を負担する必要はありませんが、それを超える損耗がある場合は、賃借人がその修繕費用を負担するということになります。たとえば、クロスの耐用年数は一般的に「6年程度」とされています。

本件では2年前にリフォームしたばかりであり、また、賃借人側の問題で「汚部屋」になっていたということですので、通常損耗とは言えず、費用負担せざるを得ない可能性もあるでしょう。

なお、賃貸借契約において、通常損耗についても賃借人に修繕義務がある旨の特約が存在する場合がありますが、修繕の範囲や負担額が具体的に定められている等の一定の要件を満たしていない場合は無効とされます。

国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が出ており、費用負担に関する一定の基準を示していますので参考にすると良いでしょう。

”通常損耗じゃない場合、負担せざるを得ない・・・”

弁護士が弁護できないような状態だったんだろうな、お部屋・・・

原状回復については、記事のとおりです。

いくら6年で（簿価上の）残存価値が1円になるとはいえ、6年経過したら腐ってなくなるなんてことはないですもんね。・。。

ワタクシ、様々なことがあり、部屋は散らかさないほうです。

が、

片付けができない、ごみを捨てられないというのを、その人のせいだけにするのはやっぱり危険だなと思います。

片付けやゴミ捨てがしたくてもできない、というのは風邪ひいていて仕事ができないとか、骨が折れて仕事ができないというのとかと同じで、何らかの病の可能性が高いからです。

以前そんなことを書いた界隈記事がコチラ

試しに”汚部屋”で調べると、困っている人もたくさんいるようです。

ネットの情報ですが、汚部屋で住めなくなったからもう一部屋借りているという人までいました。

そんな状態でも頼ることができない、どこに頼ればいいのかわからないというひとは少なくないんですね。。。

頼りたくても頼れない状況が多すぎますよ、この世の中・・・

この汚部屋の男女比率ですが

六対四で女性が多いみたいなんです。

すこしずつ改善されてきているとはいえ、女性の方がやっぱり生きづらい世の中なんだなと思います。

ええ・・・

誤解のなきよう書きますが男性も生きづらいですよ。

だから、どっちがよりつらいか、でマウント取り合わずに

お互い生きづらさを認め合えれば、少し楽に、生きやすい世界になるのにな・・・そう思います。

なのでこの汚部屋問題

だらしない

とか、

社会人としてどうか

とか

責めるのは簡単ですが、困っている人、困ってることを自覚できないほど追いつめられている人もたくさんいることに思いを馳せる必要もあるのではないか、と思います。

で、そんな人たちに何かしら手助けができればなと思います。

原状回復の費用がかさむような状態になる前に。。。

できる限りでしかないのが悔しいですが。。。

・・・では、今日はここまで、また木曜日お会いしましょう

皆様おはようございます

今日もご安全で行きましょう

・・・一週間で二度も更新できないなんて。。。

さて、今日もすでに遅れているわけですが・・・

まぁ・・・お察しください。

さて、週末アメリカとウクライナの罵倒会談が行われました。

トランプ氏はどこまで行っても『商人』だな、と思いました。

正直、私はあそこまでディールがすべてみたいな態度とれませんもの・・・

で、アメリカを擁護する意見が結構あります

が、ウクライナをアメリカは守らなければならないんです。

なぜか？

1994年に締結されたブダペスト覚書です

どんな内容化というと・・・

覚書によると、アメリカ・イギリス・ロシアは、ベラルーシとカザフスタンとウクライナが核不拡散条約の加盟国になったことを認め、実際には核兵器をロシアに引き渡すことで、 彼らは次のようにする。

1. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナの独立と主権と既存の国境を尊重する
2. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに対する脅威や武力行使を控える
3. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに政治的影響を与える目的で、経済的圧力をかけることは控える
4. 「仮にベラルーシ/カザフスタン/ウクライナが侵略の犠牲者、または核兵器が使用される侵略脅威の対象になってしまう」場合、ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに支援を差し伸べるため即座に国連安全保障理事会の行動を依頼する
5. ベラルーシ、カザフスタン、ウクライナに対する核兵器の使用を控える
6. これらの誓約事に関して疑義が生じた場合は、互いに協議を行う

※Wikipedia『ブダペスト覚書』より引用

要するに、旧ソ連時代の核兵器を放棄(破壊)する代わりに安全保障するという覚書です。

　ここにアメリカもロシアもサインしているわけですから、反故にしたロシアに対してもっと強硬に対応する義務があるわけです。覚書上。

そして、ロシアもロシアで言い分があり・・・

善悪二元論でロシアが悪、ウクライナが善で片付くような単純な話ではないんですね。。。

それもこれも、生殺与奪の権利を他国に握らせてしまったから。

翻って日本

・・・

うーん・・・ガッツリ握られてますね、生殺与奪の権

ウクライナの現状が他人事とは思えず、戦慄しております。

で、ここからが本題、

この覚書、不動産の契約時、

いたるところで使います。

契約書には記載がないけれど、双方信義則に則って守る、いわば影の特約事項。

それが覚書。

じゃあ契約書に書けばいいじゃん？と思いますよね。

そういう単純な話じゃあないんすよ(迫真)

だからこそ、覚書は守られなけばならない。

ブダペスト覚書みたいにあっさり踏みにじられてはいけないんです。

ですので。

契約書以外に取り交わした書類も、ちゃんとお目通しいただければ幸甚でございます。

それではまた明日。

おはようございます

久々、更新落としてしまった。。。

温かくなりましたね、急に。。。

さて、仕事の関係で出たり入ったりが多くなるのので

できる限り、事前予約いただけると…

さて、あっという間に2月も最終週。

そして3月です。

退去立ち合いがこれから・・・

この時期だけコピーロボがほしいです。

※楽天でコピーロボ売ってるんね・・・

さて、不動産を売却する際に大きな障壁となるのが税金。。。

相続された方の売却でも譲渡所得の約21%が税金で持っていかれます。

鶴岡くんだりの不動産売却の場合、それをほとんどの方のケースでゼロにできる制度が、

相続した空家譲渡の3,000万円控除

空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

譲渡益(売却価格から経費を引いた残り)が3000万円以下の場合、税金がゼロになるという魔法のような制度です。

要件は

• 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された建物であること
• 相続または遺贈(包括遺贈)で空き家とその敷地をともに取得したものであること
• 区分所有建物登記がされていない建物であること
• 相続開始の直前まで被相続人以外が居住していなかったこと
  (※被相続人が老人ホーム等に入居していた場合などの例外規定もある)

で、一昨年までは、更地または耐震基準を満たす工事を売主が終わらせた状態での引き渡しが求められておりましたが、

2024年１月１日以降、つまり去年から、

買主はその譲渡があった翌年の2月15日までに空き家を売却した後、買主が耐震リフォームや取壊しを行う場合も、空き家の3,000万円控除を認める

と改正されたんです。知ってましたか(ﾄﾞﾔｧ)

つまり、解体前の古家がある状態で売却、買主が即解体の場合は、使えるケースが出てくるわけでです。

ただ、翌年の2月15日までなので、12月決済だとかなり厳しい・・・

そして、このウマーな特例は

相続開始以後、3年を経過する日の属する年の12月31日までに相続した空き家を売却しなければいけません。
また、この特例の期限である令和9年(2027年)12月31日までに譲渡しなければいけない点にも注意しましょう。

相続したてほやほやの不動産売却の際、十分お気を付けくださいませ。。。

是非ワタクシ共に仲介を、仲介をさせてクレメンス・・・

・・・二日にわたってスマンこってした。

おはようございます

昨日は山形に行ってまいりました。

週二回月山越えはたいへんつらいです(迫真)

昨日のは賃貸管理についてのお勉強だったのですが

物件内で亡くなられた方がいた場合の『告知事項』について（と入居者トラブル(総音とゴミ)）

だったのです。

賃貸の場合、告知の義務は、

• 事故発生から3年以上経過したかどうか
• 特殊清掃が行われたかどうかが

が大きく関連します

病気でなくられれた方がいても、特殊清掃することはなかった・・・告知義務なし

自死された方がいたけれど、3年以上経過している・・・告知義務なし

なんです、ガイドライン上は。

ただ、同業者に聞くと、一応何年たっても説明はするかな・・・とのことでした。

ただ、死をあまりに穢れのようにあつかうのはどうかな・・・と考えてしまいます。

なお、ワタクシの個人の見解はこちらでつらつらと書いております

さていざそのような説明が必要な場合

• 事案の発生時期
• 事案の発生場所
• 死因(不明の場合は不明でＯＫ)
• 特殊清掃実施された場合その旨

を告知するわけですが、それ以上は説明不要なんです。たとえば年齢や具体的な死の態様や発見状況は告知不要。

なぜか。

亡くなった方やその遺族・関係者の名誉や生活を守るためです。

亡くなった方の名誉を守る・・・すごくいい言葉だなぁと思いました。

昨日の勉強の中で一番、心に残りました。。。

昨日の内容は、ずっと忘れずに対応していきたいですね。

という訳でおそくなりましたが、今日はこの辺で。。。

ではよい連休をﾉｼ

おはようございます

この雪でラストかな・・・(希望的観測)

予報によると今年は2月は平年並みか寒いけれど

3月は平年よりも温かいみたいです。

春はもうすぐ･･･そこ･･･がんばりましょう。。。

さて、昨日は講習会に参加しておりました。

ワタクシ宅建協会鶴岡地区の理事を仰せつかっておりまして。

年に数回、無料相談を受けておるんです。

その無料相談員の講習会だったのですが、この中でも出てきました、クロス張替え問題。。。

6年で残存価値1円

とりあえず依然まとめた記事こちらです

前提として、原状回復について定めた法律って、じつはないのです。

え？国交省のあれは？

とおもうでしょ？

あれは、

ガイドライン

なんです。

法的拘束力はないけれど、「近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、(中略)現時点において妥当と考えらる一般的な基準」で、これを逸脱する請求や主張が裁判上認められる可能性は低い

というのがガイドラインなのです。

なので、裁判例がどうなっているのか、こちらのリンクをご覧ください

今回のケース、貸主の主張は、

8年住んでいる間に、子供が壁紙に落書きをしてしまった、

6年で残存価値0なら、補修費の支払いしなくてもいいでしょ？というもの

実際の裁判例はというと・・・

本文引用すると

裁判例では、「耐用年数を経過していても賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、張替えは必須ではなかった」とし、「経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである」と同ガイドライン（12頁）を引用して、「経過年数を超えた設備等を含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」とし、耐用年数が経過した設備については経済価値がないという賃借人の主張を否定し、賃借人に賃貸物の善管注意義務（民法第400条）違反があるとして、賃貸人が請求した賃借人の原状回復費用の負担を容認したものがある。(リンクより引用)

善良なる管理者として注意を払って使用する義務・・・賃貸契約書に絶対出てくる、暗記項目です。

使えなくした側の責任がゼロになることはない、という至極真っ当な判例です。

だって、耐用年数を過ぎたら価値が全くなくなるとしたら・・・

本ケースにおける賃借人の主張論理が正しいとすれば、例えば、まだ十分に機能しているが、耐用年数を経過しているエアコンを賃借人が故意に壊しても、賃借人は責任を負わなくてよいことになってしまう。(リンクより引用)

もっと言えば、車の耐用年数は6年ですが、6年過ぎた車は、ぶつけられても価値がゼロだから修理費ゼロ円でいいってことになります。（いいわけねーだろ）

という訳で、

借りる側のみなさま・・・6年残存価値1円を振り回すと、逆に大けがしますからね。。。善管注意義務違反にならない、適度な清掃、手入れを怠らないようお願いします。特に燃やすタイプのたばこは室内はやめたほうがいいです。もしくは台所の換気扇を回してその直下のみで吸いましょう。

貸す側のみなさま・・・契約時にちゃんと説明しましょう。ガイドラインに法的拘束力がないとはいえ、あまりに借りる側の負担が大きくなるような特約は無効になる可能性大です。ガイドラインにのっとった特約を設定しましょう。

これから退去立ち合いのラッシュがやってきますが、皆さん、綺麗な状態で立ち会わせてください。。まじでおねがいします。。。

という訳でまた木曜日お会いしましょうノシ