皆様ご機嫌麗しゅう・・・
月曜日ですね。体調が思わしくありません。
先日とあるお客様から実家の今後に関してご相談を受けました。
マイホームはほかにある場合、実家をどうするか、は大きな大きな懸案となります。
広い敷地であればあるほど、です。
で真っ先に思いつくのが
アパート経営です。
・・・
・・・
今は原料高騰、資材高騰、燃料高騰の折。。。
不動産投資初心者の方がある程度の利回りを確保するためには、
- 家賃を高く設定する
- 超ローコストな建物にする
の二択です。
ただ、家賃を高くすればするほど、当たり前ですが埋めづらくなりますし、ケチるとその後の維持管理におカネがかかります。
※30年近く前ですが、知り合いの大工に安ーーく頼んだ結果、断熱材が一切入っていない建物が完成し、結露のクレームが相次ぎ、その度対応にお金がかかっている、なんて例もあります。
そこで、一括借り上げする大手はどうか、というハナシになります
○○年間借り上げします、というアレです。
入居者がいてもいなくても一定の賃料が入ってくるわけですから、
お、これいいじゃん！！と思う方もいるかと思いますが・・・
一括借り上げする場合、どの会社と契約する場合でも基本、以下の条件がセットです
- 契約期間内は借上げるが、賃料の見直しは定期的に行われる
- 管理費が通常と比較して高額(賃料の１1％プラス共益費は借り上げ会社が受領が一般的)
- 敷金礼金も借り上げ会社でストップする
- 別途大規模修繕用に積立金が必要(管理費に含まれる場合もあります)
- 積立金利用の修繕のタイミングは、借り上げ会社が決める
そして、こいつが一番でかいのですが・・・
・”借主”の借上会社が借地借家法で保護されるため、一括借上会社と結んだ賃貸契約は簡単に解除できない
※詳しくはこの記事を参照ください
そもそも
新築から10年~15年は新築プレミア期ですので、よほどの値付け違いがなければ満室になります。
一番儲けられる時期を、高い管理費を支払ったうえで一括借り上げするというのは。。。
まぁ
利益なんかいらねぇ！！とにかくわずかでも安定した収入が欲しい、という方であればいいのかもしれません。
ワタクシが挙げた内容は、当然ですがサブリース契約書に（小さい文字かもしれませんが）明記されています（はず）。
サブリース大手であればあるほど、コンプライアンス遵守ですから。。。
契約した後に、こんなはずではなかった。。。と言われても
「契約ですから」
で瞬殺です。
契約とはそういうものです。
もしこのサブリースが詐欺だというなら、
初めから不動産投資などやらないほうがいいです。
ホンマもんの詐欺は全然違います。
凄腕の詐欺師にかかると「騙されているのに相手が騙されていることに気づいていない」んです。
たとえるならこんな感じ。
・・・スミマセンこれ使いたかっただけです。
明日は体調戻っているといいな。。今日は早く寝よ。
という訳で、皆様また明日
Cyaoﾉｼ
