打率よりも大事な〇〇率 それとなく始まる不動産のハナシ

昨日、運動会だった皆様、本当にお疲れ様でした。

ワタクシも親子競技で一瞬

ミートグッドバイやったか?」

と思いましたが何とか無事です

そしてセパ交流戦、明日から始まりますね。。。

あの、菅野智之投手

いつ2018年フォルムで戻ってきてくれるんでしょうか?

このままでは櫻井が先発してしまいます。早く戻ってきてください(懇願)

 

交流戦前に久々野球ネタ(ていうかもう6月ですよ。。。)


いつの間にか首位にいる広島・・・三年連続三回目ですこの光景

投手陣が安定してきた(特にトミージョン明けの床田投手の活躍と、ジョンソン投手の復調がでかいですわ)+打線がホッカホカで、1〜7番まではほぼ穴がないという重量打線・・・

その打線の中核を担う鈴木誠也選手。。。

今ランナーがいる状況で回したくない選手ナンバーワンです。全打席敬遠したいレベルで嫌です。。。正直、顔も見たくない(ゲッソリ)

打率も2019年6月2日終了時点で3割4分3厘・・・ですが、それ以上に凄いのが出塁率

驚異の4割7分3厘

ほぼ二打席に一度は出塁しているわけです。。。そりゃ強いわけだわ

出塁率とは


くわしくはwiki「出塁率」を参照ください

要は、バッターがアウトにならず塁に残る確率です。

打率よりもマイナーな感じがしますが、現代野球では打率よりもより重要とされております。

アウトにならない=塁に出る=得点チャンスが増えるですから、出塁の手段がヒットであろうが四死球あろうがエラーであろうがすべて同じ価値があるというわけです

この出塁率から、こんなことが分かります

打率が低いけれど出塁率が高い=選球眼がよく、四球を選ぶ

打率と出塁率との差が小さい=積極的にうちにいく、選球眼がよくない

といったことが分かります。

※ちなみに引退したイチロー選手は、打率と出塁率があまり差がないタイプです 打率が優秀だったため、あまり問題にされませんでしたが・・・

これ、不動産でも似たようなことがあります。

それは・・・

想定表面利回り


アパート売り出し広告に載ってる、利回り〇〇%っていうあれです

想定表面利回りは、満室想定家賃年収を購入価格で割って算出します。

たとえば1億円で購入したアパートの場合、年間の賃料収入が1000万円であれば表面利回り10%

というわけです。

・・・

が、これはあくまで表面です。かかる費用を大部度外視した数値です

①購入時の費用

御品物代金だけでは、不動産の売買は成立しません。

  • 購入時の仲介手数料
  • ローン組む時の手数料
  • 移転登記時の費用

    この表面利回りはこれらを含まず計算しております

②ランニングコスト

購入諸費用だけしかコストがかからないなんてアパートは存在しません。

  • 室内設備の故障
  • 共用電気代、無料wifiの維持費
  • 大規模修繕に備えた積立
  • ローンの利息(ほとんどの大家さんは建てる際に融資を受けております、一応補足)
  • 固定資産税・都市計画税

    など、かかる(かかると予想される)費用はたくさんあります。

③費用として計上しにくいコスト・・・リスク

そして、常に空室リスクと戦う必要があります。

  • 空室リスク
  • 原状回復リスク
  • 不慮の事故リスク
  • 周辺に新築が乱立するリスク

特に築浅の文言が使えなくなる10年~15年経過物件は、立地が悪いとなると客付が厳しくなってくるうえ、設備も更新が必要な時期を迎えるので・・・

※一括借り上げがあるじゃないか、といわれるかもしれませんが、一括借り上げって賃料の10から15%というそこそこ高めの管理費を支払っていることをお忘れなく。。。

こういった想定される維持費、ランニングコスト、積立分を引いていくと・・・表面利回りが参考地程度に過ぎないことが分かります。

というわけで

今賃貸にお住まいの方、

大家さんはアパートのローンの他にこういったコストを払い、リスクと戦っているんです・・・

大家さんがすべてひだりうちわのセレブなわけではないんですよ・・・

・・・

・・・

あれ?野球の話をしているはずが、いつの間にか不動産の話に・・・

 

 

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