昨日、運動会だった皆様、本当にお疲れ様でした。
ワタクシも親子競技で一瞬
「ミートグッドバイやったか？」
と思いましたが何とか無事です
そしてセパ交流戦、明日から始まりますね。。。
あの、菅野智之投手
いつ2018年フォルムで戻ってきてくれるんでしょうか？
このままでは櫻井が先発してしまいます。早く戻ってきてください(懇願)
交流戦前に久々野球ネタ（ていうかもう6月ですよ。。。）
いつの間にか首位にいる広島・・・三年連続三回目ですこの光景
投手陣が安定してきた(特にトミージョン明けの床田投手の活躍と、ジョンソン投手の復調がでかいですわ)＋打線がホッカホカで、1〜7番まではほぼ穴がないという重量打線・・・
その打線の中核を担う鈴木誠也選手。。。
今ランナーがいる状況で回したくない選手ナンバーワンです。全打席敬遠したいレベルで嫌です。。。正直、顔も見たくない(ｹﾞｯｿﾘ)
打率も2019年6月2日終了時点で3割4分3厘・・・ですが、それ以上に凄いのが出塁率
驚異の4割7分3厘
ほぼ二打席に一度は出塁しているわけです。。。そりゃ強いわけだわ
出塁率とは
くわしくはwiki「出塁率」を参照ください
要は、バッターがアウトにならず塁に残る確率です。
打率よりもマイナーな感じがしますが、現代野球では打率よりもより重要とされております。
アウトにならない＝塁に出る＝得点チャンスが増えるですから、出塁の手段がヒットであろうが四死球あろうがエラーであろうがすべて同じ価値があるというわけです
この出塁率から、こんなことが分かります
打率が低いけれど出塁率が高い＝選球眼がよく、四球を選ぶ
打率と出塁率との差が小さい＝積極的にうちにいく、選球眼がよくない
といったことが分かります。
※ちなみに引退したイチロー選手は、打率と出塁率があまり差がないタイプです
打率が優秀だったため、あまり問題にされませんでしたが・・・
これ、不動産でも似たようなことがあります。
それは・・・
想定表面利回り
アパート売り出し広告に載ってる、利回り〇〇％っていうあれです
想定表面利回りは、満室想定家賃年収を購入価格で割って算出します。
たとえば1億円で購入したアパートの場合、年間の賃料収入が1000万円であれば表面利回り10％
というわけです。
・・・
が、これはあくまで表面です。かかる費用を大部度外視した数値です
①購入時の費用
御品物代金だけでは、不動産の売買は成立しません。
- 購入時の仲介手数料
- ローン組む時の手数料
- 移転登記時の費用
この表面利回りはこれらを含まず計算しております
②ランニングコスト
購入諸費用だけしかコストがかからないなんてアパートは存在しません。
- 室内設備の故障
- 共用電気代、無料wifiの維持費
- 大規模修繕に備えた積立
- ローンの利息(ほとんどの大家さんは建てる際に融資を受けております、一応補足)
- 固定資産税・都市計画税
など、かかる(かかると予想される)費用はたくさんあります。
③費用として計上しにくいコスト・・・リスク
そして、常に空室リスクと戦う必要があります。
- 空室リスク
- 原状回復リスク
- 不慮の事故リスク
- 周辺に新築が乱立するリスク
特に築浅の文言が使えなくなる10年～15年経過物件は、立地が悪いとなると客付が厳しくなってくるうえ、設備も更新が必要な時期を迎えるので・・・
※一括借り上げがあるじゃないか、といわれるかもしれませんが、一括借り上げって賃料の10から15％というそこそこ高めの管理費を支払っていることをお忘れなく。。。
こういった想定される維持費、ランニングコスト、積立分を引いていくと・・・表面利回りが参考地程度に過ぎないことが分かります。
というわけで
今賃貸にお住まいの方、
大家さんはアパートのローンの他にこういったコストを払い、リスクと戦っているんです・・・
大家さんがすべてひだりうちわのセレブなわけではないんですよ・・・
・・・
・・・
あれ？野球の話をしているはずが、いつの間にか不動産の話に・・・
