おはようございます
約一週間ぶりです・・・
朝晩がかなり涼しくなりました。おかげで起きたら汗びっしょり、ということが無くなりましたね。
ありがたやありがたや。。。
さて、幸か不幸か、困っている方からのご相談をよく戴きます。
そしてご相談のお客さまは、99.99999%が相続絡みです。
で、査定をご依頼受けるのですが・・・
築年が40年を超えるお宅の場合、基本的に建物の価値はないもしくはマイナスなので
土地の形、接道する道路、周辺環境で値段が決まります。
・・・なんか前も書いたな。。。
で、このくらいかな…という金額をお知らせするまでが査定です。
が、
実際、『売れる状態』にするまでいくつもハードルを越えなければならないケースが結構あります。
その① 登記が正しくない
相続登記が完了していないケースや、増築した建物が未登記だったり。
車庫・倉庫が未登記はよくありますが、ごくまれに
自宅が未登記のケースがあります。
そう、新築時現金一括の場合です。
それプラス、すでにない建物の登記がまだ残ってることも珍しくなく、
ひどいときには、一つの土地に幽霊建物の登記が4つ残ってることもあります。。。
そんなこんなを書いた以前の記事がコチラです
その② 所有者が高齢
まず、前提として
意思疎通ができない場合は、そもそも売れません。
所有者が売る意思表示ができるかどうかが非常に重要です。
で、お客様が90歳前後の場合、毎回はらはらします。
なぜって？
売買の契約締結時に同じように意思確認できるか誰も保証できないからです。
もちろん年齢関係なく、出来なくなる可能性はだれにでもありますが・・・
実際、途中で意思確認ができなくなり、取引がそこでコールドスリープするなんてこと、一度や2度ではありません。
相続が発生してから販売したケースもございますが、現在進行形でコールドスリープの案件も。・・
その③ 持ち分の案件
持ち分を持つお客様が意思を一つにしないと売れないのが不動産。
ですが、それが叶わない場合も売れないわけです。
特に仲たがいしている場合はなかなかむずかしいです。
その④ 残りローン金額が大きい
売却額>ローン残債であれば、問題ないのですが
売却額<ローン残債の場合、売れても借金が残り、抵当権が抹消できない。
足りない分を手持ちのお金または別建てローンで支払えればいいのですが、それもできない場合は・・・
最近の住宅ローンの中には、他のローンをおまとめする商品もあり、そもそもの土地建物額よりも多い金額のローン、いわゆるオーバーローンの方もいらっしゃいます。
そういう方が売却する際、この逆ザヤになりやすいんです。
①から③までご紹介しましたが、
どうですか、売りたくても売れないケースがあるんですよ・・・
それでもご相談にはできる限り乗りますので、一つ、一つ良しなに・・・
ではまた明日、明日は朝ちゃんと更新できますように･･･
