皆様ご機嫌麗しゅう・・・

プロやきう開幕カード終わりました。

巨人、何やねん大城バントって・・・

それは見とうなかった・・・

去年の覇者、阪神に勝ち越したのにモヤモヤがのこるカードでした。

今日は四月一日

エイプリルフール

・・・ですが、嘘なしでいきます。

なんせ嘘がつけないので・・・

前置きが長くなりました。新年度が始まりましたね

年度初めが月曜日だと、新卒採用の方、いきなり金曜まで五連勤はしんどいだろうな…

一日が水・木・金あたりだと楽なのになぁ・・・

さて、お仕事の話

「○○の貸家の仲介を頼みたい」

ここ最近ちょこちょこ来るというお問い合わせ

話を聞いてると九分九厘、複数業者に依頼する一般媒介で・・・なんです

※私の心の中

で、ここで申し上げます。。。

申し訳ありませんが、ご新規のかたの賃貸仲介の場合専任媒介で受託できない場合はすべてお断りしております。

理由は

• 何社も依頼受ける一般媒介の場合、徒労に終わる可能性大だから
• 媒介だけの希薄な関係になるのも正直嫌だなぁ…と思ってしまうから

正直、他決したら1円にもならない物件のために、写真・資料・内見案内・WEBに情報入力までするリソースは弊社にありません。※専任なら、他業者さんのご紹介で決まっても、最低1/2は頂戴できますから。

そして・・・

一般であっちこっちに声かける、って、東京のやり方ですからね。それなら東京でやってくださいよと、ワタクシ一気に冷めます。

そして、

たくさん声をかければ決まる・・・

とお考えの方は、かなり高い確率で儲けが最優先です。

投資した物件をなるはやで埋めたいのはわかりますが、ジ〇ティーやら〇コーズやらに依頼するんなら、ワタクシ共の出番はありませんなぁ・・・と考えてしまいます。

さらに言うなら、

あっちこっちに唾つけとこ！！

みたいな人とは、血の通ったお付き合いできないだろうな・・・と考えてますワタクシ。

参考までに仲介してほしいと依頼いただいたご新規戸建、どちらも3か月以内には契約致しました。

条件が悪くても、ハンデがあっても、条件によっては必要としているお客様はいらっしゃいます。

だからこそ、血の通ったやりとりができる方と、信頼関係を築きながらお仕事したいんです。

だって・・・

この世は義理と人情や！

ですからね

イヤーブギウギ、

泣ける回はもう今日、仕事いかれへん・・・

となるくらい泣けました。。。

まぁ・・・

ワタクシの涙腺、防御力ゼロだからかもしれませんがね・・・

という訳で今日はここまで

また明日Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

桜の季節ですね。

この季節になると、あちらこちらで桜ソングが流れますね。

そんな中の一曲

ケツメイシの『桜』

この曲が流れるたび思い出すことがあります。

交通事故で亡くなった教え子の事。

ケツメイシの『桜』は彼の葬儀の際に流れていたのです。

今から18年前

この仕事につく前の話です。

当時ワタクシ塾の講師してました。

※その後1年弱ですが仙台で仕事してました

彼はワタクシが担当することが結構多い子でした。

とてもいい子したよ。

頑張り屋で、まっすぐで。気持ちのいい男でした。

あんな事故が無ければ今は30代中盤

仕事に没頭しているか・・・

はたまた幸せな家庭を築いているか・・・

きっと輝く未来が待っていたことでしょう。

本当に残念です。本当に。

一方、

ワタクシは

ろくでもない家庭に生まれたにもかかわらず

運良く生きていて、運よく家庭を持ち、運よく仕事をして

普通の人生を歩めている。

今は成人を迎える年でもありますね。

18年、その年に生まれた子が高校を卒業するだけの年月です。

彼の分まで生きる、なんて思いあがったクソみたいなセリフは言えませんが、

彼はちゃんと存在してていて、ワタクシの中にちゃんと残っていて、ずっと消えないよとつたえたいな。

いっとき忘れてもちゃんと思い出すから。

そうやって、18年、自分なりに弔ってまいりました。

そうやって、生きている自分は変えず、変わらず生きていこうと思います。

今日はすごく感傷的な記事でしたが

新年度からはまた笑って迎えられるような記事をお届けいたします！

ではまたCyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

今日はアメリカに縁がある日でした。今日だけグローバル企業ですｗｗｗ

さて、今日は今年度最後の平日でした。なんだかんだとこまごま仕事があるものです。

で、明日は海岸線をドライブです。

もちろん仕事で、ですけどね・・・

弊社も何とか4月を迎えられそうです。メンタルが若干ヤバめですが、何とか乗り越えました。

年中無休で生きてるから、疲れるのもしょうがねーですね。

4月から何か変わるわけではありませんが、このブログも、この会社も、どこかの誰かのためになるように続けていきたいと思います。

続けるって、ただそれだけで本当に大変ですから。

クリープハイプの尾崎世界観が、『生きづらくて何がわるい』とラジオで話しておりました。

ワタクシも大学生のころ『ヒロセ君って、この世界では生きづらいよね』みたいなことを言われたことがあります。

基本、この世界は生きづらいです。それをより生きづらく生きているのかもしれません。

いちいち小難しく考えて、分かりやすさに背を向けて生きてる。。。

なんせ哲学コースでしたからね、大学時代

でも、何でも簡単に、分かりやすく、誰にでも理解できるようにするのって、危険なことだと思いませんか？

誰かが分かりやすく、簡単にしているということは、その人考えが反映されるということですから。

ワタクシもこのブログで、様々なことをわかりやすく解説したり、ようやくしたりしてます。

だからこそより、危険だと思うんです。

不動産を購入するということは、実需(自分で使うことね)でも他人に貸す場合でも、大きなくくりでは

『投資』です

実需はマイホームという資産を購入し、ローンというレバレッジを効かせて手元におカネを残しつ資産として土地建物を取得しているんです。

ただ、35年後に価値のかなりの部分が逓減してますがね。

家の価値は下がる、これは絶対です

ということは

投資という観点から考えると、

土地の価値ができる限り下がらないところを購入すべきなんです

だからこそ

どっかの不動産屋みたいに

若年層はお金がないから、その需要のためにも市街化調整区域の田んぼ畑潰して宅造すべき

みたいなド近眼発想の会社は早々に退場してほしいのです。

今後人口のみならず、世帯も減るのに・・・

上下水道といったインフラ整備・維持管理費が30年後50年後、厳しい財政であろう鶴岡市(合併してるかもしれませんが)に重くのしかかるし

将来スラム街があっちこっちにできるだけなんです。

だから、分かりやすく何かを書くのはやめません

が

わかりやすいは必ず疑ってください。

ワタクシが書いたものも、一度は疑ってみてください。

リンクがあるものは、リンク元を呼んだうえで、ワタクシが何を言いたいのかを読んでいただければ幸甚です。

ワタクシ、嘘はつきませんので。

ではまた明日Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

巨人が開幕前からギャグ路線で行ってますね・・・

【巨人】オドーア〝電撃退団〟の前兆「プライドが高い。神経質」 ナインが証言

イテームズよりひどい・・・

※イテームズとは・・・巨人の新外国人イテームズになる

明日は巨人阪神戦ですが、不適切にもほどがある最終回。。。

・・・

・・・

さっさと終わってくれるとリアタイ間に合うな（おい）

はてさて。

3月も残すところ今日入れて4日間。

だんだん頭が回らなくなってきました。

明日と明後日が正念場です(ワタクシ的に)

明日が最大の正念場です

ワタクシのあほのせいで正念場になってしまったのですがね・・・

とある会議で、とあるメンバーが言っていた言葉がね、非常に脱力させるものでした。

その御仁・・・

いまだに田畑を宅地造成して分譲したがってるんです。

信じられますか？

田畑を宅地にすりゃ、楽ですよ。

ただ、人口はおろか、世帯が減少に転じたこのご時世に、新たな分譲地・・・

・・・まさに昭和不動産脳です。

同じ業界のニンゲンとして情けないですよ。

これからは、少ない資源をより大事に使っていく時代なのに・・・

で、そういうこと言う会社に限ってアレを付けてキレイゴト並べるんです。

そう。

カラフルパインアメ

いかにSDGsが形骸化しているかを思い知らされたある日の午前でしたとさ。

という訳で、今日は脳みその代わりにメロンパンが入っているんじゃ・・・と思うほど頭が回りません。

明日はもしかしたら、更新落とすかもしれません・・・Cyaoﾉｼ

皆様ご機嫌麗しゅう・・・

今日は水曜♪だけど営業♪

休みに限って午前会議、朝から見たいぜ清須会議♪

。。。

出来もしないラップ調で始まりましたが、リライト記事です。

そろそろNPBも開幕ということで、やきう絡みのオハナシです

(初出2019年6月)

昨日、運動会だった皆様、本当にお疲れ様でした。

ワタクシも親子競技で一瞬

「ミートグッドバイやったか？」

と思いましたが何とか無事です

そしてセパ交流戦、明日から始まりますね。。。

あの、菅野智之投手

いつ2018年フォルムで戻ってきてくれるんでしょうか？

このままでは櫻井が先発してしまいます。早く戻ってきてください(懇願)

交流戦前に久々野球ネタ（ていうかもう6月ですよ。。。）

いつの間にか首位にいる広島・・・三年連続三回目ですこの光景

投手陣が安定してきた(特にトミージョン明けの床田投手の活躍と、ジョンソン投手の復調がでかいですわ)＋打線がホッカホカで、1〜7番まではほぼ穴がないという重量打線・・・

その打線の中核を担う鈴木誠也選手。。。

今ランナーがいる状況で回したくない選手ナンバーワンです。全打席敬遠したいレベルで嫌です。。。正直、顔も見たくない(ｹﾞｯｿﾘ)

打率も2019年6月2日終了時点で3割4分3厘・・・ですが、それ以上に凄いのが出塁率

驚異の4割7分3厘

ほぼ二打席に一度は出塁しているわけです。。。そりゃ強いわけだわ

出塁率とは・・・wiki「出塁率」を参照ください

要は、バッターがアウトにならず塁に残る確率です。

打率よりもマイナーな感じがしますが、現代野球では打率よりもより重要とされております。

アウトにならない＝塁に出る＝得点チャンスが増えるですから、出塁の手段がヒットであろうが四死球あろうがエラーであろうがすべて同じ価値があるというわけです

この出塁率から、こんなことが分かります

打率が低いけれど出塁率が高い＝選球眼がよく、四球を選ぶ

打率と出塁率との差が小さい＝積極的に打ちにいく、選球眼がよくない

といったことが分かります。

※ちなみに引退したイチロー選手は、打率と出塁率があまり差がないタイプです
打率が優秀だったため、あまり問題にされませんでしたが・・・

これ、不動産でも似たようなことがあります。

それは・・・

想定表面利回り

アパート売り出し広告に載ってる、利回り〇〇％っていうあれです

想定表面利回りは、満室想定家賃年収を購入価格で割って算出します。

たとえば1億円で購入したアパートの場合、年間の賃料収入が1000万円であれば表面利回り10％

というわけです。

・・・

が、これはあくまで表面です。かかる費用を大部度外視した数値です

①購入時の費用

お品物代金だけでは、不動産の売買は成立しません。

• 不動産取得税
• 購入時の仲介手数料
• ローン組む時の手数料
• 移転登記時の費用

  この表面利回りはこれらを含まず計算しております

②ランニングコスト

購入諸費用だけしかコストがかからないなんてアパートは存在しません。

• 室内設備の故障
• 共用電気代、無料wifiの維持費
• 大規模修繕に備えた積立
• ローンの利息(ほとんどの大家さんは建てる際に融資を受けております、一応補足)
• 固定資産税・都市計画税

  など、かかる(かかると予想される)費用はたくさんあります。

③費用として計上しにくいコスト・・・リスク

そして、常に空室リスクと戦う必要があります。

• 空室リスク
• 原状回復リスク
• 不慮の事故リスク
• 周辺に新築が乱立するリスク

特に築浅の文言が使えなくなる10年～15年経過物件は、立地が悪いとなると客付が厳しくなってくるうえ、設備も更新が必要な時期を迎えるので・・・

※一括借り上げがあるじゃないか、といわれるかもしれませんが、一括借り上げって賃料の10から15％というそこそこ高めの管理費を支払っていることをお忘れなく。。。

こういった想定される維持費、ランニングコスト、積立分を引いていくと・・・表面利回りが参考程度に過ぎないことが分かります。

というわけで

今賃貸にお住まいの方、

大家さんはアパートのローンの他にこういったコストを払い、リスクと戦っているんです・・・

大家さんがすべてひだりうちわのセレブなわけではないんですよ・・・

・・・

・・・

あれ？野球の話をしているはずが、いつの間にか不動産の話に・・・

ここまで

もう、桜井選手はいませんよ・・・

阪神がこけない限り、巨人はダメだろうなぁ…

チュニドラ最下位だけはまず間違いなさそうですけどね。。。

さて、表面利回り以外にどういう計算があるか？

ちょこっとご紹介します。

それはNOI『Net Operating Income』

純収益という意味で、収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。

要は、どのくらい利益を生んでくれるかをどのくらい綿密に計算するか、です。

基本的に売りに出している業者さんは表面利回りのみ記載しております

が、

表面利回りだけで決めてしまうのは大変危険ですので、十分すぎるくらい検討して購入なさってください。

特に固都税・・・

木造ならともかく、鉄骨造りだったりコンクリート造りだったりすると、想定以上に高いということになりかねませんので・・・

という訳で今日はここまでCyaoﾉｼ