リノベ特集」カテゴリーアーカイブ

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大家さん必見、おカネのかけどころ

暑い。たぶん梅雨明けましたね。

ここ最近『幸福論』レビューばっかりだったので、

もしかして鈴木不動産株式会社は営業をやめたのでは?

とご心配の方・・・

ご安心ください

ちゃんと営業しております。

さて、題名からしてお金のニオイプンプンな今回の記事。

建物も古くなると、アチコチガタがきたり、設備の更新が必要になってまいります。

自宅であれば自分が我慢すればいいだけの話ですが、投資物件アパート・マンション・貸家の場合、空けておくと大家さんの資金繰りにも多大な影響が出ます。

で、お金をどこにかけたらよいかですが、

築25年を超えた物件の場合、実もふたもない話ですが

  1. スケルトンレベルに解体し、リノベーション
  2. 解体して新築

が最適です。

理由は、

  • 間取りがすでに流行から外れているまたは使いづらい
  • すべての設備が老朽化している
  • 天井・壁・床全体が使用感・老朽化が進んでいる
  • コンセント位置、TV配線位置、ネット(LAN)差し込み位置が最適化できる
  • 壁内に断熱材を充填できるので、結露等を抑えられる
  • 外観が古くても、内装がきれいだとお客様はギャップ萌えする(本当です!!)
  • そもそも築30年経過の木造アパートは、税法上の耐用年数をすでに超えているので、建物としての価値はほぼゼロ(金融機関シビアなんです)

残酷なはなしですが・・・実際そうなんです。。。

参考までに弊社でおこなったスケルトンリノベーションの実例です。

ここまでリノベーションを行うと、お客様も(ほぼ)新築とみてくれますので、話は違ってきます。

が、ここまでの状態にするには、ウン百万円がかかります。

お金をかけてでも物件再生して、満室に近づけるのか、それとも費用を抑えて賃料も抑えて満室に近づけるのか、それとも解体するのか・・・大家様の判断にかかってきます。

私ども不動産業者は、お客様に物件の魅力を伝えることはできても、それ以上のことはできません。

そして大原則ですが

投資・判断は大家様の自己責任

です。

我々はアイデアを出したり、助言したりはできますが、最終判断を下すのは大家様です。

ただ、理想通りフルスケルトンリノベやら建て替えを万人ができるかというと難しいということももちろん理解しております。

ですので、今回は『予算はないけどここをかえるとコスパが良い』という部分をご紹介します。

それは・・・

風呂と台所の水栓

ユニットバス交換・キッチンにはそれなりにまとまったお金がかかります。まずは水栓を交換することをおススメします

台所・浴室の水栓がツーハンドルだとしたら、

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台所用ツーハンドル

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浴室用ツーハンドル

 

シングルレバー・サーモスタット付きのものに交換

 

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台所用シングルレバー(一例)

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サーモ付き浴室水栓

ここで気を付けていただきたいのは、浴室水栓のシャワー。

プラスティックではなく、シルバーメッキのシャワーのものにしてください。

高級感がまるで違います。

これプラス、ユニットバスの壁面の一部をかえると効果絶大・・・

と、こういう涙ぐましい努力が必要なんです。。。

古いものが古いままであれば、新築・築古には太刀打ちできません。

お客様は正直です、新しい部屋と古い部屋を並べられれば、(予算の許す限り)新しいお部屋を選びます。

つまり築30年前後のいわゆる『築古』物件は、

マイナスからのスタートなんです。。。

なので、

  • 最近の物件には基本付いている設備(温水洗浄便座・エアコン・TVドアフォン・LED照明)
  • 部屋のクロスやクッションフロアの交換
  • 内窓
  • 一か月フリーレント

などを実施しでようやくマイナスを埋められる(しかも完全に埋めているわけでは無い)とお考え下さい。※タチの悪いことに、部屋をきれいにしても、設備が悪目立ちしてしまうというケースもあります。

何もしなければ空室のままという、とんでもなく厳しい時代になってきました。

それでも一緒に戦おう、という大家様、

ワタクシありったけの知恵を絞ってお力になります。あと裏切ったり、ワタクシだけ儲けようなんてつもりは一切ありません。。。(なんせ『幸福論』なんて本のレビューやってるくらいですから)

是非、頼っていただければ幸甚でございます

リノベ完了!!

今週、月曜日は春のにおいがするほど暖かかったのに・・・

 

すっかり冬じゃねーか

さて、以前リノベスタートしたアパートでご紹介のコーポ城北ですが、

無事リノベーション完了&満室となりました。

※これでおなかが痛い日を過ごさずに済みそうです。。。

というわけでどんなお部屋に仕上がったのかUPしたいと思います

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外観はぼろいです正直(おい)なんせ昭和61年11月新築・・・

この物件の中はこんな感じ

まずは1号室 テーマは”ナチュラル”

続いて2号室こちらのテーマは”高級感”

凄いギャップですね、はい。

ていうかぶっちゃけギャップ萌え狙いです。

今回の大規模リノベは

無駄を省いていかに今風の部屋を作るか、に注力しました。

なので

  1. ユニットバス・・・鏡やシャンプー棚はつけておりません
  2. キッチン・・・吊戸棚ありません
  3. 玄関・・・靴箱ではなくオープンの可動棚

と、住む方がどうおしゃれに収納するかといった仕様となっております。

・・・

・・・

・・・プレッシャーかけておりますねこの紹介文。。。

特に今回は、対面ではなく完全なアイランドキッチンを導入(多分賃貸ではうちで初です)を導入し、洗面~キッチン~バルコニーの動線も取りやすいんですよ。

賃貸歴が20を超えるワタクシプロデュースの物件は、住みやすさとトレンドをうまい具合に取り込んでおります。

リノベーション掛けたいけど、どうしたらいいのかわからない・・・

この物件を生き返らせるにはどうしたらいいのか・・・

そんな大家様、是非ワタクシにお声がけくださいませ。

リノベ進捗状況&○○収納

みなさま早いもので1月も末です

年末年始にかけて雪でほんとしんどかったですね(白目)

で、寒波のタイミングでの入居は、ホント怖いです。

皆さんも凍結にはくれぐれご注意を・・・

さて、絶賛リノベーション中のコーポ城北ですが、じわり問い合わせも増えてきております。

お風呂の回収が大体完了しましたので、写真を掲載いたします

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見ての通り

今回は

シャンプーなどを置く棚はつけませんでした

あえてね。。。

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あえてねの方

だってあの棚って

  • ぬめるうえに掃除めんどくさい
  • 変色・劣化する
  • あの棚をつける壁の金具部分がかびやすい

とほぼいいところがありません。

だったななくして、つるす収納にシフトしてもらったほうがみんな幸せになれます。

このつるす収納は、なにもお風呂だけではありません。

  • 洋服もつるせばたたまなくていいし
  • フライパンも熱いうちにさっと洗ってつるせば余熱ですぐ乾くし
  • テレビもつるす(壁掛け)と掃除楽

とにかくつるす収納にすれば大体の人は幸せになれるといっても過言ではありません。

みんなで・・・幸せになろうよ

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幸せになろうよ

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リノベ第一弾 新形町リノベ中

10月ですね。

鶴岡市のGOTOイートの対象店の少なさよ・・・

酒田は独自のキャンペーンまでやっているというのに・・・

ぐるなびからだと2件、食べログでも一桁とは・・・

 

さて、今回はお仕事がらみでござます。

秋冬リノベ企画第一段

~新形町リノベ現場~

です。

新形町の井上荘

全空になるまで募集をストップしておりましたこの物件。。。

今年全空になり、リノベーション真っただ中です。

※今回はワタクシガッツリ絡めず、若干不完全燃焼ですが、間取りに関してはある程度いいものになったかな・・・と思います

このアパートが

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やってるのはこのアパート

今絶賛工事中です

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現在こんな感じ

工事中の写真って、なかなか見られませんので、今回はバーッとギャラリーにしてみました。

これから内装工事に入りますが、募集は10月中旬から下旬の予定。

そしてこの物件

なんと

なんと

ペット共生物件でございます

ご興味のある方は、一度ご連絡いただければ幸いです

LINEだと、メッセージ既読がつくので大変ありがたいな(はぁと)

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