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大家さん必見、おカネのかけどころ

暑い。たぶん梅雨明けましたね。

ここ最近『幸福論』レビューばっかりだったので、

もしかして鈴木不動産株式会社は営業をやめたのでは?

とご心配の方・・・

ご安心ください

ちゃんと営業しております。

さて、題名からしてお金のニオイプンプンな今回の記事。

建物も古くなると、アチコチガタがきたり、設備の更新が必要になってまいります。

自宅であれば自分が我慢すればいいだけの話ですが、投資物件アパート・マンション・貸家の場合、空けておくと大家さんの資金繰りにも多大な影響が出ます。

で、お金をどこにかけたらよいかですが、

築25年を超えた物件の場合、実もふたもない話ですが

  1. スケルトンレベルに解体し、リノベーション
  2. 解体して新築

が最適です。

理由は、

  • 間取りがすでに流行から外れているまたは使いづらい
  • すべての設備が老朽化している
  • 天井・壁・床全体が使用感・老朽化が進んでいる
  • コンセント位置、TV配線位置、ネット(LAN)差し込み位置が最適化できる
  • 壁内に断熱材を充填できるので、結露等を抑えられる
  • 外観が古くても、内装がきれいだとお客様はギャップ萌えする(本当です!!)
  • そもそも築30年経過の木造アパートは、税法上の耐用年数をすでに超えているので、建物としての価値はほぼゼロ(金融機関シビアなんです)

残酷なはなしですが・・・実際そうなんです。。。

参考までに弊社でおこなったスケルトンリノベーションの実例です。

ここまでリノベーションを行うと、お客様も(ほぼ)新築とみてくれますので、話は違ってきます。

が、ここまでの状態にするには、ウン百万円がかかります。

お金をかけてでも物件再生して、満室に近づけるのか、それとも費用を抑えて賃料も抑えて満室に近づけるのか、それとも解体するのか・・・大家様の判断にかかってきます。

私ども不動産業者は、お客様に物件の魅力を伝えることはできても、それ以上のことはできません。

そして大原則ですが

投資・判断は大家様の自己責任

です。

我々はアイデアを出したり、助言したりはできますが、最終判断を下すのは大家様です。

ただ、理想通りフルスケルトンリノベやら建て替えを万人ができるかというと難しいということももちろん理解しております。

ですので、今回は『予算はないけどここをかえるとコスパが良い』という部分をご紹介します。

それは・・・

風呂と台所の水栓

ユニットバス交換・キッチンにはそれなりにまとまったお金がかかります。まずは水栓を交換することをおススメします

台所・浴室の水栓がツーハンドルだとしたら、

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台所用ツーハンドル

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浴室用ツーハンドル

 

シングルレバー・サーモスタット付きのものに交換

 

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台所用シングルレバー(一例)

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サーモ付き浴室水栓

ここで気を付けていただきたいのは、浴室水栓のシャワー。

プラスティックではなく、シルバーメッキのシャワーのものにしてください。

高級感がまるで違います。

これプラス、ユニットバスの壁面の一部をかえると効果絶大・・・

と、こういう涙ぐましい努力が必要なんです。。。

古いものが古いままであれば、新築・築古には太刀打ちできません。

お客様は正直です、新しい部屋と古い部屋を並べられれば、(予算の許す限り)新しいお部屋を選びます。

つまり築30年前後のいわゆる『築古』物件は、

マイナスからのスタートなんです。。。

なので、

  • 最近の物件には基本付いている設備(温水洗浄便座・エアコン・TVドアフォン・LED照明)
  • 部屋のクロスやクッションフロアの交換
  • 内窓
  • 一か月フリーレント

などを実施しでようやくマイナスを埋められる(しかも完全に埋めているわけでは無い)とお考え下さい。※タチの悪いことに、部屋をきれいにしても、設備が悪目立ちしてしまうというケースもあります。

何もしなければ空室のままという、とんでもなく厳しい時代になってきました。

それでも一緒に戦おう、という大家様、

ワタクシありったけの知恵を絞ってお力になります。あと裏切ったり、ワタクシだけ儲けようなんてつもりは一切ありません。。。(なんせ『幸福論』なんて本のレビューやってるくらいですから)

是非、頼っていただければ幸甚でございます

決め時の難しさ・・・

チャ、カチャカチャン・・・

チャカチャンチャン・・・

 

何度も校正して誤字と誤植なくしたと思った~ら~

二か所もあ~りま~し~た~

・・・

・・・

チッキショー

koumedayuu

オチなのか何なのかわからんネタ結構クセになりますね・・・

じつは好きなんですコウメ太夫。

・・・

・・・

さて、ワタクシ、わずか四人しかいない不動産会社の社員でございます。

改めて言わなくてもいいって?

少ないからこそ、良いところもあるんですよ・・・

先日お客様から

ほかの不動産業者さんは・・・

  • ○○不動産・・・内見後すぐ返事してほしい、どうする?
  • ××不動産・・・明日迄取っておくからすぐ(ry
  • ■■不動産・・・どうする?きまっちゃうよ?返事(ry

・・・みたいに、とにかく借りてくれ、という感じだったが、うちは(決まってしまうかもしれないけど)内見してじっくり考えてほしい、といわれたのがうれしかった。

というお言葉をいただきました。

弊社がちいさいちいさい街の不動産屋だからできる芸当デス。

ノルマがマシマシだったら、こんなのんきなこと口が裂けても言えませんからね。

で、この時期はあまりありませんが、繁忙期は、同じ物件を日に二回三回案内する・・・なんてこと結構あります。

そんな時、ワタクシは必ず以下の三点お話ししております

  1. ここ二・三週間で内見者が何組いたか
  2. 申込いただいた方を最優先に商談をする
  3. タッチの差で決まることもあるし、じっくり悩んで申し込んでも大丈夫な時がある
    ちなみに今までで最もきわどかったのが、17分差で決まったっていうギャグみたいなやつです。。。

実際、借りたら2年とか3年とか、そこそこ長い期間住むわけですから、ある程度慎重に考えたいですよね。

その気持ちは痛すぎるほどわかります。

でも、申し込みをいただいたら、その方が最優先です。この線引きだけは何とも変えられんのです。

よく、

「決まりそうだったら教えてください」

とおっしゃるお客様がいますが、その場でお断りしております。申し訳ないのですが・・・

だってよく考えてください。

せっかく申し込んだのに、ちょっと前に内見したからという理由でそちらが優先されるなんて理不尽ですよね?

それに、もしそんなこと自分がされたら、どう思いますか?面白くないですよね?

物件との出会いは一期一会です。ビビっと来たら即申込してもいいと思います。

ただ、何となくモヤモヤするときは、そのモヤモヤ、是非ワタクシにぶつけてみてください。

ズバっと解決します!※で、できるものに限ります。

 

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早めにお願いしますだす【懇願】

仕事柄、人と会うことの多いワタクシ、

久々にお会いする人からは大体、顔色悪い、またやせたか?とほぼ必ずいわれますが・・・

一応標準体重、あるんですからねっ!!

ただ、そういわれるのも無理はありません。

ワタクシ、頬に肉がないうえ、恐ろしくド近眼なメガネかけております。

そう、

それはまるでキテレツ大百科の勉三さんのような・・・

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参考画像

あ、あれ・・・

めっちゃ似てる・・・これワタクシじゃね?

・・・

・・・

頬っぺた部分にシリコンでも入れようかしらんなどと考える今日この頃でございます

さて皆様、ここ数日の寒暖差で体調崩されたりしておりませんか?

ここ最近、寒暖差がもはやおばけフォークで体にきついですね。

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謝罪と賠償を(ry

お天道様(と地球様)に文句を言っても仕方ないですが、皆様、体調管理には十分お気を付けください。

寒暖差によるストレスを甘く見てはいけませんよ。。。

で、ここからが本題(毎回毎回本題までなげーなこのブログ)

この季節大きな声で言いたいことがあります

それは・・・

エアコンの動作チェックはお早めに

でございます。

 

エアコンの寿命は10年前後(あくまでメーカーの言っていることですので、当たり外れあります)

なので2010年から2011年ころのエアコンは、そろそろ壊れてもおかしくはないお年頃です。

今の時期、まだエアコン取付業者様はそこまで忙しくはないので、通常よりもお待たせすることなく取り付けられますし、仮に遅くなっても、まだ本格的なエアコンシーズンまで時間がありますから問題ありません。

が、

故障が判明するのが7月・8月だと悲惨です。。。

交換だけでなく、新規取付も殺到するこの季節、業者さんは毎日4台から5台設置も珍しくないんです。

ということは、突発的な故障交換は、どうしても後ろに回って順番待ちさせられるわけです。

なので10日間近く待たなければならないこともざらです・・・

 

で、肝心の確認方法ですが、

  • エアコンが電気で動く一般的なエアコンの場合
    →単純に冷風(or温風)が出るかを確認いただければOK
  • エアコンがガスエアコン(※暖房時はガス使用、冷房は電気)の場合
    →冷房を確認いただければOK

※気温が低い場合、できる限り低い温度設定でお試しください。

このひと手間が、夏真っ盛りにエアコン使えないという地獄からあなたを救います・・・

 

※余談ですが、勉三さんってアニメ版だと故郷が山形なんすね。。。

でもあのなまりは内陸だな・・・

リノベ完了!!

今週、月曜日は春のにおいがするほど暖かかったのに・・・

 

すっかり冬じゃねーか

さて、以前リノベスタートしたアパートでご紹介のコーポ城北ですが、

無事リノベーション完了&満室となりました。

※これでおなかが痛い日を過ごさずに済みそうです。。。

というわけでどんなお部屋に仕上がったのかUPしたいと思います

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外観はぼろいです正直(おい)なんせ昭和61年11月新築・・・

この物件の中はこんな感じ

まずは1号室 テーマは”ナチュラル”

続いて2号室こちらのテーマは”高級感”

凄いギャップですね、はい。

ていうかぶっちゃけギャップ萌え狙いです。

今回の大規模リノベは

無駄を省いていかに今風の部屋を作るか、に注力しました。

なので

  1. ユニットバス・・・鏡やシャンプー棚はつけておりません
  2. キッチン・・・吊戸棚ありません
  3. 玄関・・・靴箱ではなくオープンの可動棚

と、住む方がどうおしゃれに収納するかといった仕様となっております。

・・・

・・・

・・・プレッシャーかけておりますねこの紹介文。。。

特に今回は、対面ではなく完全なアイランドキッチンを導入(多分賃貸ではうちで初です)を導入し、洗面~キッチン~バルコニーの動線も取りやすいんですよ。

賃貸歴が20を超えるワタクシプロデュースの物件は、住みやすさとトレンドをうまい具合に取り込んでおります。

リノベーション掛けたいけど、どうしたらいいのかわからない・・・

この物件を生き返らせるにはどうしたらいいのか・・・

そんな大家様、是非ワタクシにお声がけくださいませ。

リノベ進捗状況&○○収納

みなさま早いもので1月も末です

年末年始にかけて雪でほんとしんどかったですね(白目)

で、寒波のタイミングでの入居は、ホント怖いです。

皆さんも凍結にはくれぐれご注意を・・・

さて、絶賛リノベーション中のコーポ城北ですが、じわり問い合わせも増えてきております。

お風呂の回収が大体完了しましたので、写真を掲載いたします

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見ての通り

今回は

シャンプーなどを置く棚はつけませんでした

あえてね。。。

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あえてねの方

だってあの棚って

  • ぬめるうえに掃除めんどくさい
  • 変色・劣化する
  • あの棚をつける壁の金具部分がかびやすい

とほぼいいところがありません。

だったななくして、つるす収納にシフトしてもらったほうがみんな幸せになれます。

このつるす収納は、なにもお風呂だけではありません。

  • 洋服もつるせばたたまなくていいし
  • フライパンも熱いうちにさっと洗ってつるせば余熱ですぐ乾くし
  • テレビもつるす(壁掛け)と掃除楽

とにかくつるす収納にすれば大体の人は幸せになれるといっても過言ではありません。

みんなで・・・幸せになろうよ

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幸せになろうよ

遅すぎるご挨拶でございます。

年明け初です。。。遅すぎますが

今年も一つ良しなに。。。

皆様、いかが除雪してましたでしょうか?

昨年は(ほぼ)ノー除雪でしたので、今年はしんどいです。とはいえまだ1月ですから、除雪シーズン、もう二か月くらいあるのか(絶望)

で、今年多いのが水抜き栓の不具合連絡と消雪設備の不具合連絡・・・

どちらも昨年ほとんど使われなかったため、不具合が今年になって表面化したというわけでしょうね。。。

水抜き栓に代表される、あまり使わないものの不具合は、顕在化するまで時間がかかることが多いです。

で、意外なものもこれにあたります。

それは

エアコン・・・

ここ数年でようやくエアコンが暖房として認知されてきましたが、いまだに夏しか使わないという方が非常に多い。。。

で、

今年のように寒いと、灯油ヒーター以外にも暖房が欲しい

5年ぶりくらいに暖房付けてみる

エアコン暖房つかない

というパターンです。

ただ、このエアコン暖房の不具合ですが、

  1. コンプレッサーやら基盤やらがガチで壊れている
  2. 雪で室外機が埋もれている
  3. この寒さで室外機内の水が凍ってしまい、室外機が回らず動かない

このうち

2・3は・・・

大変申し訳ありませんが、室外機周辺の雪をどけていただき、雪と氷が溶けるのをお待ちください・・・(汗)

しかも1のかたも、積雪状況によってはすぐに交換とはいかないんです…

道路の雪も少し少なくなり、いつもの鶴岡の冬くらいにはなりましたが、積雪の影響で設備の工事が間に合わずご迷惑をおかけすることもございます

が、何卒ご理解の程よろしくお願いいたします。m(__)m

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藤島のイルミネーション、思ってた以上にすごかったです。子供らも大喜び。

 

 

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入っててよかった○○

しわすですわし

何の気なしに入るアレについて話したいと思います。

そうです

〇文式

・・・

ではなく

火災保険・・・

ワタクシ共の管理・仲介のアパートなどの賃貸物件に住む際、皆さんが入っているいわゆる火災保険はハトマーク共済というものがほとんどです

※ハトマーク共済のHPはこちら

この保険実は3つの保険がセットになっております。

それがこの三つ

  1. 家財保険
    火事や天災でお持ちの家財道具が破損した場合や、ドロボーに入られた際に保障するもの
  2. 借家人賠償保険
    漏水や給湯器の破裂等、アパートに被害を及ぼしたときに、大家さんに対して賠償が必要なものを保障するもの
  3. 個人賠償責任保険
    お店でディスプレイされているもの壊してしまった時や、自転車で人にけがさせてしまった場合の賠償を保障するもの

家財・賠償二つとも、上限額があり、上限額を上げると当然ですが保険料も上がります

最も保険料が低いもので家財上限200万円 賠償それぞれ上限1000万円

そもそも住んでいる間に使うかどうか微妙です。が、ワタクシ、最近はいっててよかったと思う事故がありました。

某日、我が家近くに落雷があり、ワタクシの愛用するTVとサウンドバー(要するにスピーカー)がだめになったんです。

幸い、保険にはいっておりましたので事故受け付けにTEL

その後送られてきた書類に記入したものと

  1. 契約書の写し
  2. 被害に遭った家電の写真(メールでも送れます)
  3. 修理見積(と場合によっては処分費の見積もり)
  4. 被害に遭った家電のレシートや保証書(保管していれば)

を返信用封筒で送ると・・・

 

無事、保険金が出ましたよ・・・おかげでTV、買い替えできそうです(涙)

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長期でアパートにお住まいの方はうっかり保険更新を忘れている・・・なんて方もいらっしゃるかと思います。契約が切れているかどうか不安な方、保険内容等確認したい方、そもそもよく分からないときは、アパート契約された不動産業者さんにご家訓をおススメ致しますです。。

今まで切らさないよう切らさないようにまじめに加入していてよかった・・・

 

というわけでオチも何もありません

閲覧注意・・・

急に寒くなったと思ったら夏日になったりと、11月は乱高下すね。。。

さて、もう12月が目のまえ・・・

11月はなんやかんやとそこそこ忙しかったでごんす。

そんな中、ある物件の退去後の清算について

その物件はかなり長期入居だったうえ、喫煙者だったこともあり、どえらい状態・・・

みてくださいよ。。。

※結構汚いので、食事中にスマホで見るのはおススメしません・・・

・・・

当然ですが、敷金で足りるはずもなく、それなりに高額(もちろんガイドラインに抵触しないように按分しましたよもちろん)請求せざるを得ないわけです。

ただ、退去された方も事情があり、おそらく即金できっちりは厳しいでしょう。。。

こういうのも不動産のお仕事なんで。。。と思っていたら大家さんがぽつり

「お客さんと大家さんの間でお互いの言い分を聞くなんて、良心的なんですね」

・・・

大家さんによると、首都圏で某大手仲介から借りた部屋の退去の際、借主の言い分を一切聞いてくれなかったんだそうです。

向こうはこちらと違い、物件を管理する会社と、仲介でお客さんを探す会社が別、というのがざらです。

なので、借りた時お世話になった会社の人と、退去時に立ち会う会社の人は全く違うわけです。

そうなると、何を言っても「契約書に書いてある通りです」で全部突っぱねられるわけです。

弊社の場合、内見~契約~退去まで、ワタクシがしゃしゃり出てきます。

ていうかほぼワタクシしか出てきません(内見は違う場合もありますが・・・)

コピーロボットが欲しい・・・

首都圏は物件数も膨大ですから、仕方ないのかもしれません。そういう殺伐感がいやな都会の皆さん。

鶴岡、移住しませんか?

 

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すげー虹だったのでパチリ

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兄はメガネかけ始めてワタクシに似てきたといわれます。

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リノベ第一弾 新形町リノベ中

10月ですね。

鶴岡市のGOTOイートの対象店の少なさよ・・・

酒田は独自のキャンペーンまでやっているというのに・・・

ぐるなびからだと2件、食べログでも一桁とは・・・

 

さて、今回はお仕事がらみでござます。

秋冬リノベ企画第一段

~新形町リノベ現場~

です。

新形町の井上荘

全空になるまで募集をストップしておりましたこの物件。。。

今年全空になり、リノベーション真っただ中です。

※今回はワタクシガッツリ絡めず、若干不完全燃焼ですが、間取りに関してはある程度いいものになったかな・・・と思います

このアパートが

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やってるのはこのアパート

今絶賛工事中です

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現在こんな感じ

工事中の写真って、なかなか見られませんので、今回はバーッとギャラリーにしてみました。

これから内装工事に入りますが、募集は10月中旬から下旬の予定。

そしてこの物件

なんと

なんと

ペット共生物件でございます

ご興味のある方は、一度ご連絡いただければ幸いです

LINEだと、メッセージ既読がつくので大変ありがたいな(はぁと)

※鈴木不動産株式会社公式ラインの登録はこちらから

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ゼロから作るよりはるかに難しいです・・・

題名でほぼほぼネタバレです・・・

現在リノベーション打ち合わせ真っただ中

現在色々練っているお部屋があります。

とにかく大きさが決まっている以上、部屋を広げたり外壁がらみの配置を変えたりは絶対に無理なわけです。

そんな中で、それなりの予算を使いつつ、最高のパフォーマンスを出すにはどうしたらよいか。

日々頭を悩ませてております。

昔の物件程、絶妙に邪魔な場所に動かせないもの(バルコニーとか水回りとか)があるんですYO….

けど。。。

そこを何とかするのがワタクシの力(おい)

渾身の間取り(ほぼ)できました。

遅くとも10月ぐらいには全容をご紹介できるかな・・・できないかな・・・

ちょこっとネタバレすると、

  • 大胆な1LDK
  • キッチンが売り
  • 色々ギミック盛ってます

現在進行形の奴はまだ骨組み状態ですので、もう少ししたら詳細UP致します。

こうご期待

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この間いった小岩井農場にて。なぜかカープの帽子をかぶる羽目に・・・