カテゴリー別アーカイブ: 中古住宅ネタ

kaitai20181110(2)

鶴岡市の深刻な〇〇不足・・・

昨日は更新落しちゃった・・・

今日の午前中は鶴岡市とつるおかランド・バンク共催のつるおか空き家相談会がありました。

年三回の内、最終回はいつも15組前後ですが、今年は21組の受付がありました

ワタクシも相談受けておりましたが・・・

ヘビーなものから、ライトなものまで、みなさん土地・建物の悩みを抱えていらっしゃるんだなと改めて実感しました。

で、

所有者だけではなく、深刻なのが、あるモノの不足ですそれは・・・

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tax10%

鶴岡市の不動産買う時でも、消費税気にしますか?

日本シリーズ・・・

やっぱホークスつえーわ。
※ちなみにワタクシ、4勝2敗でホークスが日本一と予想してますが、心情的にも夫婦円満の為にも広島を応援してます。いちいちうるさいワタクシの解説を聞きながら日シリ楽しみたい方、是非ご一報くださいw

さて、

もろSEO狙いのタイトルです(笑)

安倍首相も10%に上げると(ほぼ)明言した消費税。。。

景気はボキっと腰折れするのは確実だね(ゲッソリ)

で、増税名物、毎度おなじみ住宅の駆け込み需要・・・高い買い物だけに、消費税の額も大きいから心情的には分かるのですが。。。ねぇ。

ただ、新築住宅(中古住宅のリフォームもそうですが)って、契約から引き渡しにタイムラグが生じます。で、住宅購入の場合いったいどのタイミングだと8%と10%に分かれるのか?

今回は不動産屋らしくまじめに記事書きます。いつもの毒舌を期待している皆様申し訳ありませんm(__)m

 

消費税8%と10%の分かれ目


8%が適応されるのは

  1. 契約が2019年4月1日以前である
  2. 引き渡しが2019年10月1日以前である

この2パターンでがんす。※下図をご参照ください

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図参照 価格コム様

消費税増税で起きるであろう本当の問題(ワタクシの私見)


sintikurush

消費税が8%で買えるうちに建てよう!!という駆け込みが起こると予想されます。(実際、昨年あたりから鶴岡市でも土地や中古の建物への問い合わせが結構増えてマス)

で、

本当に問題なのはここからです。

  • ある特定の時期だけに契約建築が集中・・・
  • 営業は同時に何人もの方のプランを書いたり商談に追われ・・・
  • 殺到した契約をこなす為、業者は納期に追われ・・・

といった状況になるわけです。
忙しさは仕事の質を下げます。特に現場作業はそうです。

先日の免震ダンパのデータ改ざんも厳しい納期に追われて起こった事件でした。さすがにデータ改ざんまでの事はないにしても、通常よりも出来上がりの質がちょっと落ちたものになる可能性は非常に高いです。

 

消費増税での実際負担額のモデルケース


modelcase

上図・価格コム様のページでの試算だと、

  • 建物2500万円
  • 土地(仲介)1500万円
  • 家具インテリア150万円
  • 夫婦で年収600万円
  • で、4000万円のローンを組んだ場合

の場合、増税で54万円の負担が増える一方、住まい給付金が30万円増えますので、実質24万円の負担増だそうな・・・

24万円・・・

35年年間かけてローンを払う一生に一度の買い物で、4000万円のローン組んで・・・さらに諸経費や家具家電、インテリア購入費の増税分を入れて24万円の差です。

しかもエコポイント復活だの、消費下支えの何らかの補助が出る噂もちらほら出ております。(あくまでも新聞記事のレベルでしかわかりませんが・・・)

24万円も違う、と考えるか、たった24万円かと考えるか。

※念のため書いておきますが、土地購入の価格と、個人所有の中古住宅の価格には消費税掛かりません消費税がかかるのはあくまで仲介手数料に対してだけです

 

ワタクシの私見


さぁてココからは放言させてもらうぜぇ・・・

これだけの差(24万円)で焦るのは、はっきり言って得策じゃぁないでっせ。

一生モンの買い物をするのに、そういうケチり方は逆に損をします。見えないところで・・・

自分だったら

  • 駆け込みが終わったころを狙う
  • 土地を探し
  • 懇意にしている業者に
  • 時間をかけてプランを練り
  • 納得したものを建てる

これ一択です。(ただワタクシ、建てる予定はありません(キッパリ))

土地を買って建てる方もそうです、変に焦って探すよりは増税を一度頭から失くして、その土地(所在・大きさ・形・近隣)が自分にあっているのかどうかを冷静に考えてほしいです。

だってワタクシもそうですけど、忙殺されているときって、いいアイデアも出ないし、仕事雑になるじゃん?

ブログも誤字だらけになるし・・・

え・・・

それは関係ない?

これまた失礼しました。

それはさておき、真剣にマイホーム・店舗を計画されている方々、是非こちらからお問い合わせください
・・・悪いようにしないから・・・ね?※このオチ、前も使ったような気がするけど、まぁいいや。

gosyoku

え、誤植じゃないの?中古住宅が〇〇円!?

この画像・・・『ハンドルを右に』だったのが、字が汚すぎて『インド人を右に』になったといわれる有名(?)な誤植です。

人間が作業する異常、必ず出るのが誤植。。。

ワタクシのブログにもたくさんあります(おい)

モチロン不動産業としてHP,ポータルサイトに物件情報を出すときは、価格は間違えるとエライことになりますので(もちろんそれ以外も間違えたらえらいことになるですが)十分気を付けていますが・・・

 

なんと、中古物件でどえらい価格のものがありました。

なんと・・・

100円

・・・100円?マックじゃないんだから100万円の間違いじゃないの?と思いましたが、間違いじゃないどころか、本当は1円らしいです

公開不動産サイトで「100円の家」が販売中!?

 

記事を読むと、諸経費やリフォーム代がかかるのは当然としても、1円とは・・・

思い切ったことするなぁ・・・

 

この1円物件、似た様な物件はわが鶴岡ももちろん、全国津々浦々にあるんです。

背景にあるのは”空き家問題”

私もつるおかランド・バンクという空き家問題に関わるNPOの一員なのでよーーーーーーーーーーくわかりますが・・・

『相続した祖父母の家があるけど、鶴岡なんて一度も行ったことがないし現地も見たことがない』

『固定資産税も払えない、市に寄付しようとしたら断られた』

こんなケースが結構あるんです。

こういう空き家は、老朽化が激しかったり、家財道具がそのまま残されていたり、権利関係が複雑だったりと一筋縄ではいかないものが多いうえ、売値が極端に安いという、ドラクエで言うところの呪いの装備です。

元記事では、

1円で売却→10年分の固定資産税・都市計画税を売主が買主に支払う

なんてケースもあるようです。売った側がお金を払う・・・マイナスやん・・・

それでも手放したい不良空き家が全国に息をひそめて眠っている・・・

 

高齢化、人口減少が進むということは、それだけ不動産の需要が無くなるということです。つまり・・・

どんな不動産でも資産だった時代は終わり、これからは、再販可能な管理の行き届いた不動産だけが資産として扱われ、ほかは二束三文どころかマイナスの価値しか無いという扱いになっていくのです。。。

何度も何度もこのブログで書いていますが、

購入した不動産は、自分の子孫の誰かが管理するか手放すかすることになります。その時に『なんでこんな不動産を・・・』と恨まれることのない物をしっかり検討して購入して、購入後もしっかりと管理してくださいね。。。

と、ホラーのような内容でした。。。

 

ところで・・・

え、今日先発菅野じゃないの?

・・・

・・・

先に言っておきます、

広島カープおめでとう!!

日シリ頑張って

carp

昨日のヒロイン 全員にっこにこで草 (^)(^)ミ

本当は怖い中古住宅の〇〇〇取引

げ、前回更新から1ヶ月経ってた・・・

色々あってなかなか更新せずにいました。仕事とか子育てとか子育てとか子育てとか

さて、今回はガチの仕事の話

皆さん、『不動産の個人間売買』(相対取引とか直接売買などとも言います)という言葉をご存知でしょうか?

不動産業者を介せず、売主と買主が直接契約をするというものです。

最大のメリットは仲介手数料が発生しないところ。1000万円の不動産でしたら36万円プラス消費税が正規の仲介手数料ですので、それがゼロになるのは大きいですよね。

個人間売買がこれから主流になれば、我々不動産業者の多くは廃業・・・うちも・・・

おーこわ。。。

で、先日相談を受けたのは、その個人間売買に関するものでした。

こんな内容でした 続きを読む

smallhouse

中古住宅、小さければ小さいほど・・・というわけではない罠

もうすぐ3月が終わり、新年度が始まりますね。

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コーヒーは一足先にお花見モード

 

私も(たぶん早いといわれそうですが)タイヤ交換を早々に終え、なんとなく軽くなった足回りに少しウキウキしております。

※決して業績が絶好調というわけではありません。あしからず。

お客さんから(特に売買)のお問い合わせで「小さいのでいいから安い住宅ありませんか」

というのが結構多いです。

・・・正直、一番こたえにくいです。

なぜかというと

実は家(特に中古物件)って、大きさ=価格ではないから。

理由は二つあります。

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心理的瑕疵(かし)とは アパート、土地、売家

桃の節句も終わり、いよいよこれから春に向かっていく今日この頃、いかがお過ごしでしょうか。

 

さて、今回はまじめですよ

心理的瑕疵について

 

昨年放送のドラマ『家売るオンナ』皆さんご覧になりましたか?

たまたま1話だけ観たのですがそれもたまたま『心理的瑕疵・事故物件』の話でした

 

建物中で殺人が起こった物件を安く売る・・・といった話で、

購入希望者(確か看護師さんか何かだったと思います)が言った言葉が

『人はいつかは死ぬし、自分は仕事柄いろんな死を間近で見ているので気にならない』

みたいなことを話しておりました。

家売るオンナについて詳しく知りたい方は、ググってくださいませ。

その内が未解決殺人事件の現場!!だとしたら、さすがに購入・賃貸をためらいますが、そうでなければ、そこまで気にしません。

※実際、心理的瑕疵のある『告知事項アリ』物件は市場価格より安いことが多く、そこを狙って移り住んでいる人もいるくらいです。

ちなみにうちにも取り扱いの売物件があります

こちらの物件、以前は住宅が建っていて、そこで事故があったのですが・・・

50年以上前です

半世紀以上前って書くと更に昔のように感じますね。

 

当然事故後供養(私はお祓いするといういい方が好きではありません。なくなった方が罪人でもないのに悪霊扱いするような気がして)もしてるし、普通の事件ならとっくの昔に時効です。が、我々は知りえた情報は告知する義務がありますので、話します(ていうか書いてしまってるし)

 

もちろん周辺の地価よりもグッと安いこの物件、いかがですか?

 

 

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賃貸・戸建に必須!?TV〇〇〇◌ン

先週末から、某タレント引退&出家騒動が世間をにぎわせております。

 

自分にとってはコスモ石油のCMのあの子くらいにしか思っていなかったのですが・・・(営業の方は結構そういう方多いのでは?)

 

さて、宗教といえば、賃貸物件の隣に宗教系の建物があると敬遠される場合があります。

で、お客さんから話を聞くと一番気になるのが、

「勧誘されるのではないか」

という点。

確かに、家にもたまーーーーーーーーーに来ます。

そういう方にはぜひ「ドアフォン」か「TVドアフォン」のある物件をお勧めいたします。

直接対面しない分、断ったり、ガチャ切りしやすいです。

宗教に限らず、新聞、訪問販売、N・・・(おっと)なんかもそこでわかりますから。

新しい物件だと、だれがチャイムを押したかが画像で保存されているモノもあります。

家についていない・・・という方でも、実は、

 

自分で簡単につけけられる商品もあるんです。

 

パナソニック(Panasonic) ワイヤレステレビドアホン VL-SGD10L

 

配線工事不要なので、引き戸でのぞき穴のない貸家や、古いアパートでも自分で取り付け可能です

ドアフォンやチャイムがすでにひかれているところであれば、配線を生かして、取付をしたほうが無難です。やっすいモデルだと取付費用を入れても2万円~3万円です。安く物が手に入る場合は、取付だけ業者さんに頼めばもっと安く上がります。

ドアフォン・チャイム配線を生かすならこちら

パナソニック(Panasonic) テレビドアホン VL-SV26KL-W

※2/14現在 最安値で1万切ってる・・・

取付後に何か不具合があった場合、面倒なことになりますのでDIYで取付される方、あくまで自己責任で。

(一応管理会社・大家さんに確認してね はぁと)

あ、今日バレンタインデーでしたね。関係なくなってもう10年以上たちますが。

『商談中』 アパートも売地も中古戸建も・・・

節分も無事に終わり日が長くなってきましたね。

※今年使用した鬼の面はこちらです。

20120126

大人でも怖いですね。二人ともめっちゃビビってくれました。やったぜ

ちなみにダウンロード先はこちら http://firedeer.blog120.fc2.com/blog-entry-612.html ※更新止まってるブログですが、漫画家さんが描いた絵なんですね

 

話しはガラッと変わり、お仕事の話。

飲み会に誘ったとき『行けたら行く』は全くあてにならないのと同じくらい、不動産業界であてにならない言葉があります。それは・・・

『商談中』

なんのこっちゃいな?と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、わが業界では「そうだよね」と一定数の方が膝を叩いています(と思います、たぶん)

賃貸アパートマンションだったら、新築・最上階・角部屋しかもお手頃(ここ大事です)な”決まりやすい”部屋、売土地や売戸建だったら、”売りやすい”土地・中古住宅というのがあります。

そういう物件は、不動産業者が問い合わせると「ただ今商談中で・・・」とやられるわけです。そのあと一般のお客様が同じ物件について直接問い合わせると、「大丈夫です、ご紹介できますよ~♪」・・・

 

これ、実際にあった話で、しかも全国津々浦々で起こっております。

これのいやらしいところはしかも本当に商談中なのか、商談中のフリなのか判別できないところ。※その直前まで商談していたが流れた、と言われれば証明し様もないですから。。。

 

通販の健康食品の※あくまで個人の感想です と同じくらいいやらしいですね。

なぜこんなことをするのかというと、

アパートでも土地・建物でもほかの業者さんが見つけた場合、元付である業者さんが得られる手数料は、半分になってしまいます。

それを嫌って、決めやすい物件は「今商談中で・・・」と断られることがあります。

こういうのやめましょうや。

特に専任媒介・専任専属媒介の場合は、レインズという流通機関に情報を公開している以上、どこの紹介だろうが売却をしなければならないわけです。

売主さんはどこが紹介したお客さんでも、売れれば費用も収入も変わらないわけですから、収入減らしたくない業者の都合で売れるチャンスを減らすのは、不動産業界そのものをどんどんダメにしていくように思います。

自分は、空室を何とかしたい、とにかく困っている、手放したい、というお客さんと借りたい、買いたいというお客さんのどちらも第一に考えます。もちろん、どちらも100%満足いくケースは少ないですけど。

偉そうなことを書きましたが、とにかくお客さんのために頑張りますので、よろしくお願い致します。

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新築マイホーム、建てる前に鈴木不動産にご相談ください

今年も残すところあと5日、いかがお過ごしでしょうか?

私は、ラジオからコスモ石油の年末年始あいさつCMが流れ出すと、今年も終わりだな・・・と年末モードに入ります。

一日でも早く休みたい(おい)

雪が少ない分、12月末の退去もちらほら、そんななかで、心に残っているオハナシ

ある方の退去時のお話


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※写真はイメージです

その方曰くそのⅠ

  1. お持ちの土地に家を建てた
  2. 建てた大工さんは、知り合い繋がりでそこに頼んだ

ということだったので、ウチとしては

仕事でササっていく余地ゼロ

なんですが、聞いていると、こんなことが分かったんです。

工務店の言いなり・・・


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※写真はイメージです

その方曰くそのⅡ

  1. 設備やら仕様やらはえらびたかったが
  2. 工務店さんの提案のメーカーのものしか選択肢にない
  3. 結局言いなりで決めた。。。

・・・

・・・工務店も良かれと思ってそういっているのか、それとも指定メーカーの住機しか施工したことがないから自信がないのか・・・

どちらにしても設備選びって、その人の好みもあるし、毎日使う=生活に直結しますから、できれば時間をかけて選びたいところ。

まして建てる方は設備の知識なんてない方がほとんどですから、そこは大工さんや営業の方がアドバイスしてあげるべきなんじゃないかな?できないのは・・・うーん。。。

そういう相談なら鈴木不動産へ!!


そのお客さんは最後に『そういうことを相談できるところがあればいいのになぁ・・・』仰っていました。

正直、自分はそれほど積極的に新築のマイホームがほしい人間ではありません。今もアパート暮しです。

※前ブログ記事ご参照くださいませ

http://blue.ap.teacup.com/realestate/889.html

http://blue.ap.teacup.com/realestate/868.html

 

でも、家が欲しい!!と思う方の気持ちはものすごくわかります。

どんなに借金のリスクが高いだの、地価下落だの建物の減価償却だのと話をしたところで、

ほしくなっちゃったら、欲しいですよね。

任せてください。

鈴木不動産は建築業には手を出しておりません。

が、

みなさんと間取りやら設備やらをああだこうだ頭ひねるのは大好きです。

家電や洗濯洗剤とコーヒーに関してはうるさい私、ご相談には喜んで乗りますよ~