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鶴岡市アパート事情 BY鈴木不動産

お、

やばい

かなり寒くなってきた・・・

灯油買っておいて本当によかった・・・

今日帰ったらストーブにつめねば。

 

というわけで、アパートのお話 ①貸す側編


rentこの時期、賃貸の情報は少なくなります。そしてこの時期空いていると決めるのがしんどい。。。

特に築年数が25年以上いっちゃってるアパ・マンは特に厳しい。

『決めてほしいもしくはちっとも決めてくれない。。。』

こういう大家さんもいらっしゃるかもしれませんが。

ワタクシたちも魔法使いではありません。ない需要は生み出せないのです。

決めるとなると

  • 初期費用を限りなくゼロに近づける&プレゼントまで用意
  • 部屋を魅力的にリノベする

といった、痛みを伴う何かを覚悟しなければなりません。

 

都会と違い、鶴岡市のような田舎ではまだまだ持ち出してでも空室を埋めるという大家さんはほとんどいません。

ということは・・・

差別化を測ればライバルを出し抜けるということでもあります。

 

というわけで、アパートのお話 ②借りる側編


chintai

借りる側もこの時期、絶対量は少なくてライバルがいないので、ゆっくり選べます。そしてちょこっとしたお願いもしやすいです。

たとえば・・・

  • トイレの便座を洗浄便座にしてもらいたい・・・
  • 照明をリモコン付きLED照明に変えてもらいたい・・・
  • シャワーヘッドとホースを新品にしてもらいたい・・・

このくらいだと、お願い(という名の交渉)が上手くいく可能性が高いです

(あくまでワタクシの私見ですので、必ず成功するという保証はありませんが・・・)

 

あと、いくら交渉とはいえ、言い方一つでうまくいかなくなります。

 

交渉事・・・皆さんもご注意ください・・・

鶴岡にいない速報 

月曜日・・・

ワタクシ、今日は鶴岡におりません。

某所へ旅行に行っております。

そして明日、親知らず抜歯が待ち受けておりますので、本日はとくにネタ無でお送りしております。

  • 適当ネタその①
    そのもうすぐ年末、忘年会シーズンですが、水分補給しながら飲まないと次の日ランチュウのような顔になるお年頃・・・
    rancyuu
    参考画像
    皆さん加齢にはには勝てません。自分との闘いはやめましょう。お酒は適量を飲みましょう。私をつぶそうとするのもやめましょう。
  • 適当ネタその②
    我が家での大ヒット商品は、ニベアの青缶。これ一つで四人の肌のうるおいは守られております。もっと早く使えばよかった。
    大缶一つで4から500円ですからコスパも滅茶苦茶いいですぜ乾燥肌の皆さん。
  • 適当ネタその③
    というわけで何の脈絡もなく、子供の写真オンパレードじゃい!!

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・・・
明日からブログも通常営業に戻りますので、よろしくお願い致します。

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鶴岡市の中古住宅 に求めることBY鈴木不動産

楽しみに待っていたごくごく一部の皆様。

昨日は更新できず申し訳ありません。

今日はまじめにお仕事の話デス

お題は「中古住宅」

中古住宅の問題点


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※画像はイメージです※

中古物件。文字通り誰かが使った住宅や店舗ですが、今回は中古の住宅に絞ってのお話デス

中古、つまり古い、わけです。※まれに築数年の新古品のようなレアものもありますが

具体的に中古住宅ではどんな特徴があるかというと・・・

  1. 住機(キッチン・風呂・トイレ・洗面台)が経年劣化している
    →一部(または全部)交換されている場合があります
  2. エクステリアが経年劣化している
    →これも塗装済みの場合があります
  3. 間取りが昔っぽい
    →以前DK理論で出したように、キッチンが孤立してるものが多かったり、収納が全部押入れ仕様だったりしますそしてワタクシの中で中古住宅の最大の問題点
  4. 夏(クソ)暑く冬(クソ)寒い

中古だと断熱軽視の昨今


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ちゃんと施工された断熱材。アルとなしでは天国と地獄ほど違います

なぁに、中古かったんだから寒いの暑いのは我慢するぜぇ、そもそも今の日本人は快適さに慣れて、我慢を知らな過ぎる・・・

なんてのは極端ですが、中古を購入された方・検討されるは、夏暑く冬寒くても我慢してる方が多いです。

・・・

・・・

せっかく買った家なのに我慢するのか・・・

寒い家は健康寿命を縮めるというのに・・・

※断熱についてはこちらの記事をご覧くださいませ

見えないところこそこだわりを


皆さん、見える部分にはお金をかけて交換・修繕しますが、見えない部分、断熱にはあまり関心がないように思います。

でも、最も大事なのは断熱をしっかり取って、生活空間全体の快適度をあげることではないでしょうか?

建物の躯体そのものがどうなの?という方には建築士が物件の不具合の有無を確かめるインスペクションという制度がありますが、有料(5万から10万程度)なうえ、本当に見た目で分かる不具合だけなので、インスペクション=絶対安心とはいかないでしょう。

リフォーム済みの中古住宅、どうなんよ?


そろそろ毒を吐きますぜぇ・・・

で、世に出回っている”リフォーム済み”の中古住宅ですが・・・

  • キッチン入れ替え済み
  • 風呂入れ替え済み
  • トイレ交換
  • 壁紙・床張替済み
  • 外壁・屋根塗装済み

辺りがデフォかと思います。

もしこういったリフォーム済み中古住宅の購入をお考えでしたら、必ず聞いてください。

「断熱材はどうなっていますか?」と

中古住宅の断熱材は・・・

  1. 外壁又は室内の石膏ボードを剥がす時に充填
  2. 断熱系の外壁材を上張り
  3. 断熱系の壁を室内に上張り

位しか取付ができません。

もしリフォーム済みの中古住宅で、この問いに全く回答できないまたは入っていないと回答された場合、私だったら購入をお勧めしません。だってさみーの耐えられないもの。ましてや鶴岡みたいな雪国でさみー=死ですよほんと。

ましてやご丁寧に内外装をきれーにしてあるわけだから、それを一度壊すのというのは無駄の極みというもの。

なのでワタクシ

リフォ済みをおっかなびっくり購入するくらいなら、古い家を安く買って、スケルトンレベルからのリフォームをご提案します。だって自分好みにいじれるしね♪

 

家の購入が目的ではなく、家を買うことで人生がより幸福で快適なものになることが目的なわけですから、買った後、我慢を強いられるというのはワタクシは耐えられましぇん。

 

お行儀の悪いネタです

いまさらながら

大谷選手、新人王おめでとう!!

MLBで22本のHRはまぐれでは打てませんからね。。。

 

さて、唐突ながら、皆様

 

クソ物件オブザイヤーってご存知でしょうか?

 

ここ数年ツイッターで盛り上がっているこのネタ・・・

 

抱腹絶倒です。

2016年のやつはこちら

2017年のやつこちら

今年のやつはこちら

無限に時間がつぶせるので、お暇な方はご一読ください。

人のネタだから笑えるのですが、これが自分の身に降りかかったとしたら・・・

 

・・・

・・・

 

笑えねーな・・・

 

suruga

いや~ふどうさんとうしってこわいなぁ

凄いねこの本、
2018/10/25発売とは・・・

そして今日の新聞・・・

不動産投資、スルガ銀行続報


suruga(1)

以前もかいた かぼちゃ事件。。。

スルガ銀、創業家の前CEOら訴える 「信用失墜」

引用すると。。。
ーーー過去の貸倒実績率などを勘案して、義務違反発生後に実行されたシェアハウスローンの3割が回収不能となるものとし…(義務違反)が生じた時点ごとに分けてシェアハウスローンの実行額を明らかにし、その3割相当額を善管注意義務違反(義務違反)と相当因果関係を有する損害とみなすこととしたーーー
引用
ここまで

んだそうです。

このネタのまとめ、こちらがクソワラタ詳しいです。

スルガ銀行、旧経営陣8人と麻生治雄さんに147億円賠償請求

    この損害賠償はつまり・・・
  • スルガ銀行はむしろ被害者なんよ・・・
  • 義務違反の役員が悪いんよ・・・
  • 融資資料の改ざんに手を貸した債務者も悪いんよ・・・

ということなんですかね。。

盛り上がってまいりました

 

スルガ銀、スマートデイズの通称「かぼちゃ事件」


20170203_sugitani_TV02

〇●〇ーさんごめんなさい

この『かぼちゃ事件』、不動産投資の恐ろしい面がたぁくさん含まれているんだゾ

  1. 単純に全オーナー=詐欺の被害者ではない
    オーナーが融資を引き出すために積極的に改ざんに加担したという話もちらほら聞こえてくるからです。。。
  2. 被害者の二次被害がでる
    よく、詐欺にあうとその詐欺にあった人の名簿が出回り、新手の詐欺のターゲットにされるといわれますが、この件でも被害者救済を騙った二次被害が出ているようです。。。
  3. オーナーはあくまでも”個人事業主”
    仮に何も知らずに融資を受けて建ててしまったとしても、誰も責任を負ってはくれません。あくまで完全に自己責任です。

まさかこのど田舎 鶴岡でかぼちゃの被害者はいないでしょうね。。。いや、どうだろうか・・・

投資をするなというつもりは毛頭ありませんが、かなりの部分で責任を負わなければならないということを覚悟の上で行ってください。

これがこけたら首くくるしかない・・・なんてのは投資とは言いません。

それはなんなるギャンブルです

 

 

そして出ました登録制度

サブリース業者の実態調査へ 国交省、登録義務化も視野

こうして時流に乗り天下り先ができるわけですね、わかります・・・

book20181112

ブックレビューです。不動産要素ほぼなし

雨すごい

こんにちは、更新時間の17時・・・

このブログ記事書いております(汗)

完全に遅刻です。今日はやめようか・・・と思うのですが、「ブログ読みました」のお声を頂くと、書いててよかったなと思います。

で、ブックレビューです(要するにネタが浮かばないんです、今日)

今日は、「毒婦」和歌山カレー事件20年目の真実

book20181112

あの毒入りカレー事件の話です。

私を含むほとんどの人間は、あの事件は犯人が見つかり、死刑が確定してよかったよかったで

終わっていると思いますが・・・

これ読むと、もう何もかも疑わずにはいられなくなります。。。

ただ、林死刑囚がいかにも「毒婦」といった風貌で、しかも保険金詐欺を働いていたから、だれもが「あの人ならやりかねない」と思われただけであって、もし品行方正な人間だったら・・・

そして、我々が報道で知らされていた内容は、警察がそうあってほしい内容だったということです。

もし冤罪だとしたら、亡くなった方、被害に合われた方、そして死刑囚の子供たちはなんでこんな目にあったのか、全く解明されずに幕を閉じることになるわけです。

ワタクシ、以前裁判員に選任され、裁判に参加しましたが、この事件がこの本の通りに証拠が提出されていたとしたら・・・

積極的に有罪にはできなかったのではと思います。

それくらい、証拠も、動機も、確実な目撃情報もないんです。。。

是非ご一読ください(不動産要素ほぼないですが・・・)

※ この本の著者ブログでも結構詳しく書いてありますのでそちらも是非 和歌山カレー事件・20年目の真実〜林真須美は本当に毒を入れたのか

 

ここ数週間アパートの問い合わせがじわじわ増えております。

そして空室も減ってまいりました。

鶴岡名物というか冬の恒例

  • カメムシ多いの少ないの議論
  • カマキリの卵の位置高いの低いの議論

も熱を帯びてまいりました。
鶴岡でアパートお探しの方、カメムシとカマキリの卵の位置にご注意を・・・

kaitai20181110(2)

鶴岡市の深刻な〇〇不足・・・

昨日は更新落しちゃった・・・

今日の午前中は鶴岡市とつるおかランド・バンク共催のつるおか空き家相談会がありました。

年三回の内、最終回はいつも15組前後ですが、今年は21組の受付がありました

ワタクシも相談受けておりましたが・・・

ヘビーなものから、ライトなものまで、みなさん土地・建物の悩みを抱えていらっしゃるんだなと改めて実感しました。

で、

所有者だけではなく、深刻なのが、

解体業者不足・・・

鶴岡では毎年350~400程空き家が増加しているのですが、鶴岡の業者がフルパワーで解体しても、年間解体可能件数がなんと300件・・・

これからどうすんのっていう話デス。。。

鶴岡の解体業者さんの悩み


kaitai20181110

解体業者さんが足りなければ、増やせばいいと思いますが、そう簡単に増やせない事情があるんですわ。

  1. そもそもの人手不足
    →現場系のお仕事はどこもかしこも人手足らないみたいです
  2. それだけの解体技術を持っている人が少ない
    →ただ壊せばいいわけじゃなく、当然匠の技が必要なんです
  3. ゴミ処理の細分化・複雑化
    →ごみの分別は、完全に人の手作業だそうですよ
  4. 登録制であること
    →勝手に壊す=処理も適当だから当然です

どこも人手不足なんですね。。。

以前はごみを入れるバケットに入れて適当に処分できていたのですが、今は、産業ゴミの分別は非常に細かく、勝手な処分ができないものが多いんですね。。。

そして一番厄介な建材その代表格が

アスベストです。

 

アスベストとは


asbest20181101

アスベストですが、ウィキペディアにより引用すると・・・

石綿の繊維1本は直径0.02-0.35 μm(髪の毛の5,000分の1)程度である。耐久性、耐熱性、耐薬品性、電気絶縁性などの特性に非常に優れ、安価であるため、「奇跡の鉱物」として重宝され、建設資材電気製品自動車、家庭用品等、様々な用途に広く使用されてきた。しかし、空中に飛散した石綿繊維を長期間大量に吸入すると肺癌中皮腫の誘因となることが指摘されるようになり「静かな時限爆弾」と呼ばれるようになった。以降、代替品としてグラスウール(ファイバーグラス)やセラミックファイバーが用いられる傾向にある。

ウィキペディアより引用ここまで

断熱性は本当に優れているんですけどね・・・

 

このアスベスト、こいつがいると、解体費が跳ね上がります。

ちなみに解体屋さんから聞いた話では、

4階建てのアパートの解体費、アスベストなしだと1000万円程度なんだそうですが、もしアスベストが入っていると・・・

1億だそうです・・・・

鶴岡のアパートで使われてるとすると

  1. ある程度古くて
  2. 鉄筋造り
  3. 3階以上

のアパート・マンションは要注意かもしれません(あくまで解体費の話ですよ)

とはいっても、住んでる間に飛び散るような使い方のアパートって、ありませんからほとんどの物は(特に木造二階建アパート)大丈夫・・・だと・・・思います。。。
11月ももう中盤に差し掛かり、消雪Pアパートに人気が集まってマス。

もしよければお問い合わせくださいね。ワタクシ御指名で。

ryuukougo 2018

2018流行語大賞 でたわね

2018年も残すところ64日・・・

そして年末恒例、流行語の季節になりました。毎年毎年、どう考えても流行ってねーよという言葉を混ぜ込んでくるのやめーや・・・

当ブログ2016年の流行語の記事はこちら
※2017年はワタクシ、この企画やってませんでした。。。

 

2018流行語大賞候補は・・・


ryuukougo

画像出展 http://news.mixi.jp/view_news.pl?id=5365607&media_id=258

候補の30語は以下の通り(50音順)。

あおり運転/悪質タックル/eスポーツ/(大迫)半端ないって/おっさんずラブ/GAFA(ガーファ)/仮想通貨・ダークウェブ/金足農旋風/カメ止め/君たちはどう生きるか/筋肉は裏切らない/グレイヘア/計画運休/高プロ(高度プロフェッショナル制度)/ご飯論法/災害級の暑さ/時短ハラスメント(ジタハラ)/首相案件/翔タイム/スーパーボランティア/そだね―/ダサかっこいい・U.S.A/Tik Tok/なおみ節/奈良判定/ひょっこりはん/ブラックアウト/ボーッと生きてんじゃねーよ!/#MeToo/もぐもぐタイム

参考 http://news.livedoor.com/article/detail/15559901/

・・・

・・・

大賞は

#MeToo(次点首相案件)じゃね?(適当)

そういえば

ご飯論法って、
「朝ごはんは食べたか」→「ご飯は食べてません(パンは食べたけど)」みたいなやつのことでしたね。ワタクシてっきり、
サンドウィッチマン伊達のカロリーゼロ理論の事なのかと思いましたよ。

date

不動産の流行 2018


今年は不動産の流行といえば・・・

かぼちゃの馬車不正、レオパレス基準法違反、TATERUの不正、スルガの不正、そして西武信金の不正・・・※最近飛び込んできた西武信金の不正はこちらをご覧くださいませ。

不正ばっかじゃねーか!!

 

ワタクシ共のような鶴岡市の中でも小さな規模の不動産屋にはあまり関係ない話ではありますが、不動産くくりで一緒くたにされるのは勘弁ですわ。。。

 

rentbiz

鈴木不動産 テナントあれこれ IN鶴岡

いつもの時間に更新だぜぇ・・・

今回はまじめな不動産のお話デス。毒舌期待の皆様、ちょいちょい入る毒舌をお楽しみください。

鶴岡市のテナント系不動産の事情


rentbiz

テナント、事業用のお問い合わせのなかで多いのが、

  • ラーメン店
  • 美容院

です。

これには理由があるのですが、みなさんご存知?

テナント① ラーメン店の多い理由


ramen

みんな大好きラーメン

実はラーメン店は、

出店リスクが非常に小さい飲食店なんですこんなことでドヤるなといわれそうですね。。。

初期費用が小さく、原材料費も(一部のお店を除いて)高くはないので、一人+パートさん1人で営業する分にはランニングコストもかからないし、仮に失敗しても大ケガしないわけです。

そして、日本料理・フランス料理・イタリア料理などと違い、修行=食べ歩き程度という、他店修行をほぼせずにお店をだすという猛者もいます。※もちろん新規に出す人がみんな駄目というわけではありません。他の料理店よりも出店のハードルが極端に低いというだけですよ(ゲス顔)

ええ・・・

玉石混合になるのも当然ですね(あれ、どっかの不動産業界と一緒・・・)

実際、ラーメン店は3年以内になんと80%が閉店するといわれております。

 

テナント② 美容院の多い理由


biyouin

ちょっとおしゃれなお店ができるな・・・と思ったら美容室のパターン、結構多いですね。

美容室開業は

  1. 家を建てるタイミングで店舗兼住宅を建てて独立
  2. よんどころなき事情で独立

パターンが多いです

1はよくわかります。店舗だけを建てるより、事業性融資よりはるかに低い金利の住宅ローンで建てたほうがいいですもの。

2ですが・・・

勤めているお店での経歴が長くなればなるほど『いつまでいるんだ・・・』といった雰囲気になるらしいです。あとはオーナー都合(高齢化が多いです)で閉店するので・・・という場合もあります。

ワタクシが通う床屋さんに聞いたのですが、美容院の方が客単価が高い(カラーがあるから)ので、美容院の方が多いんだそうです。。。

あと昔のカリスマ美容師ブームがでかかったみたいですわ。

実は若い理容師さんは腕がいい人も多いです!!

そしてかおそりができるのは理容師さん!!

人に刃物を向けてもいい職業は、医師と理容師だけなんですからねッ!!

テナント番外編 人気の空きテナント


convini

で、空きテナントで人気が高いのが

コンビニ跡地

理由は・・・

  • 形が長方形で使いやすい
  • (鶴岡のような地方都市の場合)駐車場が確保されている
  • 入りやすい立地

と、テナントの理想を兼ね備えているんです。

★鶴岡では特に駐車場が超重要です。なぜならみんな歩きたがらない・・・

 

あと、人気なのが居抜き物件

設備が一式そのまま残されているテナントは人気があります。

で、今鶴岡で最もホットな川端通りに売り・貸しで出している居抜き物件

【売り店舗物件】本町一丁目売店舗

駐車場は市役所周辺と荘内銀行周辺にあります!なんとシャワーブースもあるので、営業終わりにさっぱりして帰ることも泊まることもできまっせ。

気になる方は是非お問い合わせくださいませ・・・

hawks

鈴木不動産的日シリ後日談 ~第8戦が見たかったのに~

日シリ、終わりましたね。


nihonniti

まさか私の予想を下回るとは・・・

まずはソフトバンク、球団初の下剋上おめでとうございます。
※私としては鶴岡市の至宝、長谷川選手をもっと使えよと思いましたが・・・

まぁ今回ばっかりは、采配の差だといわざるを得ません。短期決戦はあっという間に終わりますから、調子がダメな選手(ていうか丸選手)は打順下げるなり、スタメンから外すなり非情な采配を振るわなければなりません。

工藤監督はそれができ、緒方監督にはそれが出来なかった・・・これにつきます

今年は新井が引退でチーム一丸になっていて、これ以上ないシチュエーションだったのに・・・

これで今年、丸が出ていったらどうすんだべ・・・(なんだよ出来高込4年17億って・・・出て行ってほしいとしか思えない渋さ)

2003年から、セリーグが日本一になったの、たった3回だけなんですね。。。これは恐ろしいです。セリーグの存在意義が・・・

それにしても、MVPの甲斐選手の肩、すごかったですね


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これ草生えます

参考までに2018年平均ポップタイム(=キャッチャーが捕球してから二塁に送球が到達するまでの時間)

  • 甲斐 拓也(ソフトバンク) 1.83秒
  • 田村 龍弘(ロッテ) 1.92秒
  • 梅野 隆太郎(阪神) 1.93秒
  • 中村 悠平(ヤクルト) 1.94秒
  • 若月 健矢(オリックス) 1.95秒
  • 小林 誠司(巨人) 1.97秒
  • 嶋 基宏(楽天) 1.99秒
  • 會澤 翼(広島) 1.99秒

※NPBで700イニング以上守備に就いたキャッチャーが対象です

この指標、ピッチャーのクイックの上手・下手を度外視した純粋なキャッチャーの肩の強さを知れるよい指標なのですが・・・やはり甲斐選手だけ異次元です

 

具体的なデータ


date

具体的なデータを根拠にしてちゃんと分析することが大事なんです。

  • エラーが多いのは、普の選手であれば届かないボールに追いついてしまうからかもしれない。→そういう指標あります
  • あの選手の打率がいいのは、とんだところがよかったが続いているだけかもしれない。。。→これもそういう指標あります
  • あの選手のホームランが多いのは、ホームの球場が狭いからかもしれない→これもそういう指(ry

データが全てとは言いませんが、参考にすらしないのは論外ですよね?だって、印象でしゃべる、やきうOB、広岡達郎とか広岡達郎とか広岡達郎みたいなやつもいますからね。こいつは

rougai

This is 老害

いまだに逆シングル=悪で止まってるので、THE老害の極みです出来れば口を開かないで欲しい。

ただ、データを生かすも殺すも使う人次第です。いい情報も持ち腐れにならないように気を付けないと・・・