カテゴリー別アーカイブ: お仕事関連

お仕事です。新築AP

更新できるような状態(ていうか豪雪)ではないのいいことにブログをさぼっていたら、あれよあれよと2月も半分終了です。

今年は空室が結構あり、内見の方もぼちぼち増えてまいりました。

そして申し込みも・・・

そして致命的なミスも(おい)

 

※詳しくは鈴木不動産株式会社FACEBOOKをご覧くださいませ(涙)

 

さてここからが本題

そろそろ仕事らしい新築アパート【セイシェル宝町】のご紹介をしないと

 

こちらのアパート

ネット使い放題とか、エアコンが寒冷地仕様×2だとかLow-e窓ガラスだとかウォークインクローゼットだとか、今風の設備を備えているのが魅力・・・

 

なのですが、

 

実は設備(=見た目)ではないところで頑張ってる物件です

①柱が4寸角

②丁寧な下処理

③床の二重ばり&防音吊具

 

どれも完成すると見えなくなる部分なので、ココでUPしたいと思います

re_a636 (14)

re_a636 (13)

これが防震吊具

re_a636 (22)

断熱材の敷込状況、これが下手だとそれだけで寒いんですわ

re_a636 (21)

 

この大雪で工事がやや遅れておりますが、予定通り、3月末には入居可能です。

木になる方は是非お問い合わせださい。

※事前予約が必要ですが、現場をご案内することもできます。

 

20170203_sugitani_TV02

パパパパンプキ~ン

題名でピンと来る方は何人いるだろう?

えー皆様『かぼちゃの馬車』というのをご存知でしょうか?

ええ。。。シンデレラが乗っていったあれ・・・ではなく、〇ッ〇ーが乗せられてCMやってた東京の女性専用シェアハウスです。

その「かぼちゃの馬車」運営会社がエライことになってマス。

「かぼちゃの馬車」運営のスマートデイズ、物件オーナーへの支払いが困難に

更に詳しくヤバさが伝わるこっちもぜひご覧ください

かぼちゃの馬車・・・

このかぼちゃ、何がひどいって、専有面積(自分だけのスペース)平均たったの7㎡ですよ。ちょっと広めのウォークインクローゼットくらいしかない・・・

644x493_6e0c8567e780378bc41fd2dcdfca320f

弟が大学4年時に住んでだ六畳一間風呂トイレ共用アパートを思い出します。

これ、かぼちゃ間取りの一例ですが、恐ろしいことに共用のリビングがない・・・

そして4.2J=4.2帖なので約7㎡・・・ヤバイヨヤバイヨ

index

ヤバイヨヤバイヨ

このかぼちゃの馬車は、

①そこそこ金持ち(高属性)

②本業有&本業忙しい

方がターゲットだったらしいです。要は建築~管理までまかせっきりにするようなオーナーです。

ちょっと調べればヤバい会社なのはわかりそうですが、〇〇年賃料保証のサブリース契約をして、CMも有名人を起用してバンバンやってるし安心そうだ・・・そんな心理が働いたのでは。

あれ?これどっかのゴニョゴニョ・・・

 

・・・とにかく、住居系の賃貸収益物件を建てるにしても中古で買うにしても、●●さんや〇〇社にに全部任せるではだめなんです。

だって失敗したところでその●●さんのフトコロは全く痛まないし、〇〇社だって、自社が損をするような契約は絶対にしませんよ。

自分で調べたり、どういう間取りや設備が好まれるかを考えるのが面倒くさいというのであれば、不動産投資など初めからしない方がいいし、賃貸住宅経営など考えない方がいいです。

投資なんて気軽に始めるようなものではないです。

一度上手くいったやりかたが、誰がどこでやってもうまくいく保証などどこにもありません。

・・・でもやってみたい方、アパート建てたい、アパートリノベしたい方、ワタクシはだましたり逃げたり隠れたりしませんので、是非ワタクシをご用命ください。できる限りの力を尽くしますです。

(あれ、●●さんや〇〇社に全任せするなって言って自分の首を絞めているような・・・)

〇池不動産サンのご指摘の通りワタクシ

口うるさい不動産屋です。(何のことかわからない方ゴメンナサイ)でも、その人に合ってない、ためにならないものは絶対にお勧めしないし、下手したら買うのをやめさせます(おい)

 

さて、明日からの寒波に備えるか(震え声)

遅刻の流儀(なんだそれ)

唐突ですが、ワタクシ、某おじさんの鶏肉、月イチかニで買いに行くんです。

51V3D6ZAG9L

この白衣のおじさまのところです

 

 

 

 

 

 

 

で、注文した際にいつも不満に思うことがあってここに書いています(ネクラか)

注文してお金を払って、商品が出来上がるまで「あと〇分少々お待ちください」

といわれるのですが・・・

言われた時間どおり出てきたためしがねーよ・・・

お店サイドはそんなに待ち時間無いよアピールがしたいんでしょうが、そんなにかかるのであれば買い物してから取りに来るとか、ほかの用事を済ませて取に来るとかできたはずなんすよ。。。

勿論フライドチキンとポテトはおいしくいただきますけど、買いに行くたび、なんだかなぁ・・・というもやっとした気持ちになります。

・・・誤解無きよう言っておきますが、私は待つのが嫌なんじゃないんです。時間を正確に教えていないことにもやもやを感じているんです。

これって、日常生活でもありますよね。

遅刻してるときも、「あと〇〇分で着きます」なんていってもそこから+10分ずれたりすると、予定が結構狂います。※誤解の無いように言っておきますが、遅刻したことが嫌なんじゃなく、遅れ時間がどのくらいか読みたいだけなんです。

連絡をよこさないのは論外の外として、「もうちょっとです」とか、「すぐつきます」も困ります。なので、自分が遅刻するまたはしそうな場合(おい)「今○○のあたりなのでこのくらい時間がかかります」と連絡を入れます。そうすればいった時間からほとんどずれなく着けますから。

遅刻しないのが大前提ですが、遅れた場合はどのくらい遅れるのかをある程度の精度で伝えてくださいマジで・・・ホントお願いします。

 

ガラッと話題は変わりますが、上畑町で建築中の新築「ナチュラルハウス」現在6世帯中3世帯が申し込み済です。

3月末まで埋まればいいや~と思っていたのにこれは嬉しい誤算です。

案内したお客様からも

「ガレージとガレージ収納が広い(驚愕)」

「1坪風呂ってこんなに広いのかぁ(驚き)」

「せっかく賃貸するなら快適に過ごしたい、こういうアパートを待っていた」

等とおほめ戴き、企画段階からかかわったものとして嬉しい限りです。

※埋まるのかどうか不安過ぎて、悪夢にうなされていたのは秘密だ

断熱・風呂・ガレージ、そして多彩な収納と、今までにないアパート「ナチュラルハウス」

ご興味ある方は未完成ですがご案内いたしますのでぜひお問い合わせください。

 

 

座間の事件について考えてみたこと

11月、朝晩の冷え込みが厳しくなりましたね。灯油買わなきゃ・・・

さて、ここ数日ワイドショーをにぎわせるあの座間市9人遺体事件。

先ずは被害者の方のご冥福と・被害者の家族の方にお悔やみを申し上げます。

異常性、特殊性、残忍性もさることながら、誘い出し方も「自殺願望」をほのめかすツイートにダイレクトにコメントしたり、自殺指南役と自殺願望役の二つのアカウントを利用して、人の心の弱い部分に付け入ろうとしたりと、SNSがこれだけ普及したこのご時世、模倣犯が出るのではと非常に心配しております。

また何でも自由に発言できるネットには、見えないだけで恐ろしいリスクがあるのだということを、ネットに触れる前に指導教育を徹底していかなければならないですね。

だれがどう考えても、犯人は最も重い刑に処されるべきだと思いますが、こんな人間がたった死刑だけでいいのか?と思ってしまうのは、私だけでしょうか?

 

この事件が報道されて間もなく、犯行現場になったアパートの関係者(たぶん管理会社)が

「賃料19000円 共益費3000円でしかもフリーレント付き」

と話していたのを聞いた方も多かったのではないでしょうか?こんな賃料の物件、鶴岡でも見つけるのは難しいです。

で、気になって調べてみたのですが、

「座間市 アパート」(SUUMO検索結果)

座間市って、こんなに家賃安いんですね・・・

1区画当たりの面積が鶴岡のアパートよりも小さいのと、収納スペースがほぼない、駐車場もない(もしくは別契約)というところを考えると、異常な安さというほどではなさそうです。似た様な条件の空室がこれだけあるということは、明らかに供給が過剰なんだろうなということも容易に想像がつきます。

さて、このような事件が起こった場合、次に契約する方に告知をしなければならない「告知義務」が生じます

この「告知義務」・・・

ネットでは何年たったから言わなくていいとか、一度ほかの人に貸したら言わなくてもいいとかまことしやかに言われていますが(こういう嘘くさいことをドヤ顔で喧伝している人間は万死に値しますね)実際そんなことはありません。

告知しなければならない事件事故(自死や殺人事件など)があったということはその建物が存在する限りは必ず告知します。(建物がなくなったとしても告知しなければならない場合もありますから)

そういう告知事項アリは大概賃料が市価の半分位だったりしますから、安ければなんだっていいという方が借りるという方に借りてもらうしかないのです。この物件だと、9500円・・・

このあたりの月極駐車場が5000円~11400円だったので、下手したら駐車場以下・・・

この物件を所有されている方は、今後どのようにこの物件を扱っていくのか、ちょっと気になるところです。(不謹慎と思われるかもしれませんがお許しください)

報道されている範囲でしかわかりませんでしたが、外壁や屋根も塗装しきれいに管理されていたのと、別の部屋ですが同タイプの部屋が映った際も、狭いなりに一面クロスの色を変えてアクセントウォールにしたりと工夫しているようすでしたから、このまま(というわけにはいかないでしょうが)別の方に貸すんでしょうね。

 

今回はオチなく、被害者の方々のご冥福をお祈りいたします

新築「ナチュラルハウス」建築現場探訪

おはようございます。

選挙も終わり、ようやく日常生活に平穏が戻りましたね。

一週間も前の話ですねそうですね。うちの子は「やっとうるさいのが来なくなった、○○とか××とか・・・」などといってうれしそうでした。

もう11月も目の前。11月は雪が(たぶん)降らない最後の月

そして新築のアパート「ナチュラルハウス」の完成は11月末

・・・超厳しい時期ですね(白目)

実はすでに1号室は申し込みいただきましたので、残りはあと5部屋。

というわけで、新築施工現場をちょっとだけお見せします。

re_a635 (16)

ココがビルトインガレージ。大きな3ナンバーの車でもすっぽり入ります

re_a635 (1)

ガレージ内倉庫。バイクも入りますよ。

re_a635 (4)

自慢の一坪風呂(通称1616風呂)

re_a635 (9)

ウォークインクローゼット。 コンセントもあります。

re_a635 (10)

お部屋全景

まだまだこれから作業はたくさんありますが。見に行っての感想

一坪の風呂はやっぱり広い!

あとガレージ物置が思っていた以上に広かった!!

三枚間仕切り空けておくと広々していて使いやすそう

これが完成したら・・・

内見したい!!という方、現場の職人さんも快く内覧させてくださいますので、気になる・・・という方は是非ご一報くださいませ。

 

○○ファースト(乗り遅れ気味)

三連休、いかがでしたか。

私は三連休三日とも私用があり、出たり入ったりしておりました。

え、今日木曜日?スミマセンゴニョゴニョ

さて、10月寒い日が続きます。明日はワタクシ、子供(次男)の遠足&午後からの子供相手があり、一人だけ休みです。(事務所は営業しております)

子供が小さい時期は今しかない!!なので私は『家族ファースト』です(超強引な展開)

と無理くりテーマの流れに持ってきました。どっかの都知事もいっていた○○ファースト、すでに都民ファーストにされていないようなんですが・・・あと今週の文春の緑のたぬきには朝から草生えました

アパートマンションでは、どちらをファーストにするのか、が非常に大事です。

アパートの経営で気を付けなければならないのは、

①この賃料出すんなら〇〇はついてないと・・・のギャップをなくすこと。

②持っている(もしくは購入予定の)家具・家電を運び込むことができる

この二点だと思います。

このあたりを心得た建築設計の方だと、「賃貸では珍しいこれをつけよう」だとか、「ココはこれだけの幅が必要だ」とか「ココはこういうものをしまうはずだから、こういう棚をつけよう」だとか、借主ファースト目線での間取りや設備を取り入れたプランを提案するのですが、慣れていない設計の方だと、「いかに収益出すか」とか「いかにレンダブル比をあげるか」とか「いかにばれないようにケチるか」いった貸主ファーストになってしまい、結果貸し手と借り手との思惑にギャップが生じて空室が埋まらないといった悲劇が生まれるわけです。

設計事務所並びに建築業者は、空室が出ようが長期間埋まらなかろうが、建物が完成すれば仕事は終わりで、後は野となれ山となれですから。

こういったギャップをなくすため、我々も間取りのプラン段階から積極的に関わりたいんです(懇願)

新築建てたから客付頼む!!があっという間に決まる時代ではありません。

新築だから何もせずにポンポン決まる時代は何年か前に終わりました

大事なのは新築なのに、これ凄い!!といういい意味でのサプライズを借りる方に感じてもらえるかどうか。

そういう知恵を使うためにも、不動産屋さんに相談してみるのもいいと思います。そこでその業者さんがまともな回答ができないようなら、、、

 

 

出来ればわが社にたよってほちいな・・・

 

新築アパート情報デス

おっと更新忘れてた。

昨日はお月様がきれいで、子供たちとちょこっと散歩してきました。

中秋の名月はおとといでしたが、中秋の名月の日に必ず満月になるわけではないんですね。調べてはじめて分かりました。

 

 

さて、たった今ですが新築物件の情報をUPしました。

何とガレージ付きのアパートです。

 

間取り

re_a635_1f re_a635_2f

 

 

 

 

 

 

一応1DKですが、間仕切りを開放して広ーい1室として使用もできます。

車庫は幅に余裕を持たせてあるので、3ナンバーでも駐車可能で、奥にはガレージ収納があります。

車好きのあなたにはもってこいの間取りです。

とりあえずトップページのバナーからPDFみられるようにしました。今後情報が更新され次第UPしてまいります。

暖かい家は・・・

FBでガンガン更新する宣言をした手前、できる限り更新してまいります。

さて、先週発売の週刊文春に面白い記事が載ってました。

『「温かい家」は寿命を延ばす』  ※読むには有料登録が必要です。ちょこっと内容が見たい方は「文春 「温かい家」は寿命を延ばす」でググってみてくださいませ

なんと先進国の中で国で定める断熱基準がないのは、実は日本だけなんです。(2020年から基準が義務化される予定)

諸外国では、過度の寒さは基本的人権を侵害しているという認識があり、18~23度で最低室温の規制があるんだそうです。(ウチの事務所も冬寒いから人権侵害ですね)

室内寒暖差ができると、有名なのはヒートショックですが、それ以外にも頻尿やぜんそく、高血圧、過度の塩分摂取などのリスクが高まるらしいです。

この記事だけでも先週号の文春、買う価値がありますね。例の公明党の議員が宿舎に女性連れ込んでたのがトップ記事ですけどw

衝撃だったのは、英国では基準を満たしていない賃貸物件は取り壊し命令が出るんだとか・・・

※ちなみに英国では1975年に単板ガラスのサッシの使用を国で禁止する法律ができているそうで、日本は恐ろしく遅れているということが分かります。

これからは賃貸物件も厳しい基準を満たさないと建てられない時代が来るでしょう。ただそうなると建築費用が高くなるのは必定。

建築費用が高い→賃料も必然的に高くなる→!??!?

ただ、厳しい基準を設けて、新築アパートの乱立を抑制するというのは是非やってほしいところです。

 

これから住宅を建てたい方、一にも二にも断熱です。他は後からなんとでもなります(おい)せっかく建てたのに寒いというのはあんまりですからね。。。

あ、文春の記事が読みたい!!という人は是非事務所へおいでください。寒さへの考え方が変わること必至です。

自分の空室を「当て物」にしたいために

巨人のどうしようもない停滞ぶり・・・今後5年くらいヤバそうですね。

どひゃ、10月です。来月にはスタッドレスタイヤ履かなきゃならんのか・・・

そして9月の更新が9日で止まっていたのか・・・誰が悪いんだろう?(すっとぼけ)

実は、私、今年9月で結婚10周年だったんです(ドヤァ)

てなわけで、自主的な大型連休を作り、前橋〜富士急ハイランド〜軽井沢に行ってまいりました。

富士急ハイランドといえば『ド・ドドンパ』『ええじゃないか』『FUJIYAMA』『高飛車』など、すんごい絶叫マシーンが目白押しの遊園地ですが

どれにも乗っておりません。

というのも富士急の中にあります。『トーマスランド』に子供を連れて行くのが最大の目的でしたから(涙)

絶叫マシンから聞こえる悲鳴をBGMに、トーマスたちに乗るのも乙なものですよ(大粒の涙)

久々の大旅行に、子供たちは大満足のようでしたが、我々は精神的にも肉体的にも金銭的にも疲れ果てましたわ。。。

ただ、かえって早々に「またホテルに泊まりたい」などとぬかすお兄ちゃん・・・ええ、軽くキレましたとも

さて、ここからが本題です

9月は山大生の方が来春からのアパートを決めていかれました。※まだ契約書発送できていない方、私の旅行のせいですスミマセン

そんな中

案内していても、ココはなかなかきまらない・・・という物件があります。

私にはそんなつもりさらさらないのですが、いわゆる「当てブツ」状態になってしまう物件・・・

 

この決まりにくい理由ですが大きく分けて3つあります

①価格があっていない(高い)

②今のライフスタイルに間取りや収納がマッチしていない

③立地

①の対応は簡単ですが(はい、値下げですねw)問題は②と③

③はもうどうしようもないのであきらめがつくのですが(おい)、②は、貸主さんがどういう考えなのかによって対応が変わります。

とにかくお金かけたくないという大家さん。積極的にリフォームやプチ改造をしてくださる大家さん。

当然手を入れる物件は決まりやすく、空室になっても空室期間が短いです。

ただ、どんな大家さんも無尽蔵にお金があるわけではありません。当然ツボを押さえてリフォームを入れる、というのが必要になります。

私もそれを重々承知しております。掛けたお金分きっちり結果がでるリフォーム、いろいろあります。

そして実際それをやっている物件ですが。

築30年オーバーですが満室です(ドヤァ)

要は、どういったお客さんに対してアプローチするかを意識してリフォームをすることが大事なんです。

学生さんや若い方向けのお部屋は、とにかく清潔感&白を基調にした配色にするとか、ファミリータイプの場合は収納がキモだとか、□□□は〇〇〇に取り換えた方がいいとか・・・

ただ、

それもこれも私どもと大家さんの間に信頼関係があるからこそできるわけです。(お金を出すのは大家さんですからね)

毎年新築物件が出てくるなか、築古は築古の戦い方をしなければなりません。できるだけのご協力は致しますので、

僕の胸に飛び込んできてくださいませんか?(バラの花束を抱えつつ長嶋茂雄風に)

こういうことを言ってるから、妻に古い人間だといわれるんですね。。

持ち家と賃貸 ~家賃を払うのはもったいないとかいうこんな世の中じゃ~

冒頭からポイズン臭漂う今回の更新・・・

私、地場の小さな不動産業者では珍しいアパート住まいなんですが、昨日、某ハウスメーカーの折り込みチラシが入っていました。

よくある建売分譲のチラシかな…と思ったら裏が凄かったです。

あまりの凄さに、今日アップ予定の記事をこちらに差し替えたくらいです。

※チラシ読み込んでアップしてやろうかと思いましたが、諸般の事情より文字だけにいたしました。ええ、日和ましたとも

アパートの家賃・・・よ~く考えましょうと題したそのチラシ

マイホームの購入のきっかけの一位が

『今まで払った家賃がもったいなかったから』

いまだにそういう認識なんだ・・・と悲しくなったのはまぁいいとして問題はその下の内容

 

家賃の本当の正体は・・・大家さんの「ローンの肩代わり」「おこずかい」「財産づくり」

で、締めくくりは

大家さんの財産づくりの手伝い、それが家賃の正体(文章の端々を内容が変わらない程度で変更してあります。ええ、日和ました)

・・・

・・・

突っ込みどころ、言いたいことは山ほどありますがまずは一言

御社でも、アパート建築営業してますよね?いいんですか?オーナーさんにそんな風にケンカ売っても?

そもそも、不動産を所有することがメリットだらけのような言い方をしていますが、本当にそうなんでしょうかね?仲の良い小池不動産さんのブログ(勝手に紹介しちゃってごめんなさい)にもありましたが、不動産を買ったはいいけど周辺の人間関係が原因であっという間に手放さざるを得なかった方もいます。また購入当時はよかったけど、周りにちょっとアレなアレが来たり、建てた地域の町内会があれでアレだったり・・・

建物だけではありません。ここ数年、銀行ローンを変動で組むというチャレンジャーが多いようですが、金利の上昇下落は、はっきり言って誰もわかりません。(もしわかるのであれば私この仕事してません)

収入だって今後どうなるかなんて誰もわかりません。何かの要因で仕事を失うかもしれないし、(私だって今後ずっと不動産業できるかどうかびくびくしてます(死活問題ですから))離婚なんてこともあるかもしれません(実際そういう売り物件は何件も出ます)買ったとたん転勤という方もいます。というか友達にもいます。そうなったら貸すんですか?大家さんの資産作りのための家賃をもらってwww

で、このリスクが表面化(あくまで可能性は小さいですが)すると、ローンが払えなくなるか払い続けるのが難しくなります。ローンが払えなくなれば自宅は差し押さえられ、競売にかけられるか、その一歩手前で任意売却するわけですが、ほとんどの場合残債が残ります。(銀行はそういった貸し倒れリスクをしょってお金を貸しています、あれ、となると一番リスクが小さく利益を得ているのは・・・どこでしょうね?

と、可能性は低いですが、マイホームだって見えないだけでこういったリスクをしょったうえで借金するわけです。

となると、一般住宅より面積の大きいアパート・マンションは、上のリスク+もっと多くのリスクを抱えてます。近隣で新築アパートが立つリスク、空室リスク、入居者のおこすトラブルのリスク、今後増える(と予想される)孤独死のリスク、修繕費リスク、融資返済との逆ザヤリスク・・・

大家さんはそういったリスクと戦ってアパート・マンションを経営しているのです。そしてリスクを取っているからこそベネフィットがある。これはどの世界も一緒です。

それだけリスクを取っていても、左うちわなんていう大家さんなんてほとんどいません。

アパートを貸す側、建てる(計画段階までですが)、管理する、住むの全部をほぼ毎日行ってる私だから、この折込は正直頭に来ます。

ハウスメーカーは家を売るのが商売ですから、アパート脱出計画!!(キリッ)などと銘打って営業するのは当たり前ですが、アパートを建てようとしている方や、現にそのメーカーで建てた方に後ろ足で砂をかけるようなチラシ配るのはどうなんでしょうね?

 

旧ブログでも何度も書いているのでご一読をhttp://blue.ap.teacup.com/realestate/654.html

 

 

というわけで、アパートも貸家もマンションも、売地もみんな違ってみんないい(みすず)HPぜひご覧くださいませ、死活問題ですので