カテゴリー別アーカイブ: りあるえすていと・にゅうす

○○ファースト(乗り遅れ気味)

三連休、いかがでしたか。

私は三連休三日とも私用があり、出たり入ったりしておりました。

え、今日木曜日?スミマセンゴニョゴニョ

さて、10月寒い日が続きます。明日はワタクシ、子供(次男)の遠足&午後からの子供相手があり、一人だけ休みです。(事務所は営業しております)

子供が小さい時期は今しかない!!なので私は『家族ファースト』です(超強引な展開)

と無理くりテーマの流れに持ってきました。どっかの都知事もいっていた○○ファースト、すでに都民ファーストにされていないようなんですが・・・あと今週の文春の緑のたぬきには朝から草生えました

アパートマンションでは、どちらをファーストにするのか、が非常に大事です。

アパートの経営で気を付けなければならないのは、

①この賃料出すんなら〇〇はついてないと・・・のギャップをなくすこと。

②持っている(もしくは購入予定の)家具・家電を運び込むことができる

この二点だと思います。

このあたりを心得た建築設計の方だと、「賃貸では珍しいこれをつけよう」だとか、「ココはこれだけの幅が必要だ」とか「ココはこういうものをしまうはずだから、こういう棚をつけよう」だとか、借主ファースト目線での間取りや設備を取り入れたプランを提案するのですが、慣れていない設計の方だと、「いかに収益出すか」とか「いかにレンダブル比をあげるか」とか「いかにばれないようにケチるか」いった貸主ファーストになってしまい、結果貸し手と借り手との思惑にギャップが生じて空室が埋まらないといった悲劇が生まれるわけです。

設計事務所並びに建築業者は、空室が出ようが長期間埋まらなかろうが、建物が完成すれば仕事は終わりで、後は野となれ山となれですから。

こういったギャップをなくすため、我々も間取りのプラン段階から積極的に関わりたいんです(懇願)

新築建てたから客付頼む!!があっという間に決まる時代ではありません。

新築だから何もせずにポンポン決まる時代は何年か前に終わりました

大事なのは新築なのに、これ凄い!!といういい意味でのサプライズを借りる方に感じてもらえるかどうか。

そういう知恵を使うためにも、不動産屋さんに相談してみるのもいいと思います。そこでその業者さんがまともな回答ができないようなら、、、

 

 

出来ればわが社にたよってほちいな・・・

 

新築アパート情報デス

おっと更新忘れてた。

昨日はお月様がきれいで、子供たちとちょこっと散歩してきました。

中秋の名月はおとといでしたが、中秋の名月の日に必ず満月になるわけではないんですね。調べてはじめて分かりました。

 

 

さて、たった今ですが新築物件の情報をUPしました。

何とガレージ付きのアパートです。

 

間取り

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一応1DKですが、間仕切りを開放して広ーい1室として使用もできます。

車庫は幅に余裕を持たせてあるので、3ナンバーでも駐車可能で、奥にはガレージ収納があります。

車好きのあなたにはもってこいの間取りです。

とりあえずトップページのバナーからPDFみられるようにしました。今後情報が更新され次第UPしてまいります。

グルメマップクラシック いづみや

寒いっすね(直球)

保育料が上がり、心も体も財布の中も寒い今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか?(子育てにこんなにお金かからなければ、もっと消費するんですがみてますか各方面の偉い人

さて、「仕事ネタ」が続いておりました(仕事なんで当たり前なんですけどね)。が、久々のグルメマップ(ただし前ブログからの転載w)

今回は藤島の『いづみや』さんです。

言わずと知れたチーズケーキが有名な名店ですが、実はザッハトルテがめちゃ旨です。

 

 

クリックすると元のサイズで表示します   クリックすると元のサイズで表示します

この皿、結婚した年に買ったんですが、まだ現役です(4枚中2枚割れましたが)

※いずみや
鶴岡市(旧藤島町)川尻字上の前56-2
Tel:0235ー64ー2535

場所が場所だけに、行く前に営業してるかどうか&ケーキが残っているかを確認することを強くおススメします。(何度か空振ったことがあるので・・・)

10月になり、急に寒くなってまいりました。今年はちょっと部屋の断熱を良くするようなことをしなければと思っています。だって寒いの体に悪いし(文春の記事のおかげで強く主張できるようにありました。ありがとうセンテンススプリング)

かといって、どんな方法があるのか、まだ手探りです。もしいいアイデアがある方(DIY可能なのがいいです)教えていただけると嬉しゅうございます。

 

暖かい家は・・・

FBでガンガン更新する宣言をした手前、できる限り更新してまいります。

さて、先週発売の週刊文春に面白い記事が載ってました。

『「温かい家」は寿命を延ばす』  ※読むには有料登録が必要です。ちょこっと内容が見たい方は「文春 「温かい家」は寿命を延ばす」でググってみてくださいませ

なんと先進国の中で国で定める断熱基準がないのは、実は日本だけなんです。(2020年から基準が義務化される予定)

諸外国では、過度の寒さは基本的人権を侵害しているという認識があり、18~23度で最低室温の規制があるんだそうです。(ウチの事務所も冬寒いから人権侵害ですね)

室内寒暖差ができると、有名なのはヒートショックですが、それ以外にも頻尿やぜんそく、高血圧、過度の塩分摂取などのリスクが高まるらしいです。

この記事だけでも先週号の文春、買う価値がありますね。例の公明党の議員が宿舎に女性連れ込んでたのがトップ記事ですけどw

衝撃だったのは、英国では基準を満たしていない賃貸物件は取り壊し命令が出るんだとか・・・

※ちなみに英国では1975年に単板ガラスのサッシの使用を国で禁止する法律ができているそうで、日本は恐ろしく遅れているということが分かります。

これからは賃貸物件も厳しい基準を満たさないと建てられない時代が来るでしょう。ただそうなると建築費用が高くなるのは必定。

建築費用が高い→賃料も必然的に高くなる→!??!?

ただ、厳しい基準を設けて、新築アパートの乱立を抑制するというのは是非やってほしいところです。

 

これから住宅を建てたい方、一にも二にも断熱です。他は後からなんとでもなります(おい)せっかく建てたのに寒いというのはあんまりですからね。。。

あ、文春の記事が読みたい!!という人は是非事務所へおいでください。寒さへの考え方が変わること必至です。

自分の空室を「当て物」にしたいために

巨人のどうしようもない停滞ぶり・・・今後5年くらいヤバそうですね。

どひゃ、10月です。来月にはスタッドレスタイヤ履かなきゃならんのか・・・

そして9月の更新が9日で止まっていたのか・・・誰が悪いんだろう?(すっとぼけ)

実は、私、今年9月で結婚10周年だったんです(ドヤァ)

てなわけで、自主的な大型連休を作り、前橋〜富士急ハイランド〜軽井沢に行ってまいりました。

富士急ハイランドといえば『ド・ドドンパ』『ええじゃないか』『FUJIYAMA』『高飛車』など、すんごい絶叫マシーンが目白押しの遊園地ですが

どれにも乗っておりません。

というのも富士急の中にあります。『トーマスランド』に子供を連れて行くのが最大の目的でしたから(涙)

絶叫マシンから聞こえる悲鳴をBGMに、トーマスたちに乗るのも乙なものですよ(大粒の涙)

久々の大旅行に、子供たちは大満足のようでしたが、我々は精神的にも肉体的にも金銭的にも疲れ果てましたわ。。。

ただ、かえって早々に「またホテルに泊まりたい」などとぬかすお兄ちゃん・・・ええ、軽くキレましたとも

さて、ここからが本題です

9月は山大生の方が来春からのアパートを決めていかれました。※まだ契約書発送できていない方、私の旅行のせいですスミマセン

そんな中

案内していても、ココはなかなかきまらない・・・という物件があります。

私にはそんなつもりさらさらないのですが、いわゆる「当てブツ」状態になってしまう物件・・・

 

この決まりにくい理由ですが大きく分けて3つあります

①価格があっていない(高い)

②今のライフスタイルに間取りや収納がマッチしていない

③立地

①の対応は簡単ですが(はい、値下げですねw)問題は②と③

③はもうどうしようもないのであきらめがつくのですが(おい)、②は、貸主さんがどういう考えなのかによって対応が変わります。

とにかくお金かけたくないという大家さん。積極的にリフォームやプチ改造をしてくださる大家さん。

当然手を入れる物件は決まりやすく、空室になっても空室期間が短いです。

ただ、どんな大家さんも無尽蔵にお金があるわけではありません。当然ツボを押さえてリフォームを入れる、というのが必要になります。

私もそれを重々承知しております。掛けたお金分きっちり結果がでるリフォーム、いろいろあります。

そして実際それをやっている物件ですが。

築30年オーバーですが満室です(ドヤァ)

要は、どういったお客さんに対してアプローチするかを意識してリフォームをすることが大事なんです。

学生さんや若い方向けのお部屋は、とにかく清潔感&白を基調にした配色にするとか、ファミリータイプの場合は収納がキモだとか、□□□は〇〇〇に取り換えた方がいいとか・・・

ただ、

それもこれも私どもと大家さんの間に信頼関係があるからこそできるわけです。(お金を出すのは大家さんですからね)

毎年新築物件が出てくるなか、築古は築古の戦い方をしなければなりません。できるだけのご協力は致しますので、

僕の胸に飛び込んできてくださいませんか?(バラの花束を抱えつつ長嶋茂雄風に)

こういうことを言ってるから、妻に古い人間だといわれるんですね。。

持ち家と賃貸 ~家賃を払うのはもったいないとかいうこんな世の中じゃ~

冒頭からポイズン臭漂う今回の更新・・・

私、地場の小さな不動産業者では珍しいアパート住まいなんですが、昨日、某ハウスメーカーの折り込みチラシが入っていました。

よくある建売分譲のチラシかな…と思ったら裏が凄かったです。

あまりの凄さに、今日アップ予定の記事をこちらに差し替えたくらいです。

※チラシ読み込んでアップしてやろうかと思いましたが、諸般の事情より文字だけにいたしました。ええ、日和ましたとも

アパートの家賃・・・よ~く考えましょうと題したそのチラシ

マイホームの購入のきっかけの一位が

『今まで払った家賃がもったいなかったから』

いまだにそういう認識なんだ・・・と悲しくなったのはまぁいいとして問題はその下の内容

 

家賃の本当の正体は・・・大家さんの「ローンの肩代わり」「おこずかい」「財産づくり」

で、締めくくりは

大家さんの財産づくりの手伝い、それが家賃の正体(文章の端々を内容が変わらない程度で変更してあります。ええ、日和ました)

・・・

・・・

突っ込みどころ、言いたいことは山ほどありますがまずは一言

御社でも、アパート建築営業してますよね?いいんですか?オーナーさんにそんな風にケンカ売っても?

そもそも、不動産を所有することがメリットだらけのような言い方をしていますが、本当にそうなんでしょうかね?仲の良い小池不動産さんのブログ(勝手に紹介しちゃってごめんなさい)にもありましたが、不動産を買ったはいいけど周辺の人間関係が原因であっという間に手放さざるを得なかった方もいます。また購入当時はよかったけど、周りにちょっとアレなアレが来たり、建てた地域の町内会があれでアレだったり・・・

建物だけではありません。ここ数年、銀行ローンを変動で組むというチャレンジャーが多いようですが、金利の上昇下落は、はっきり言って誰もわかりません。(もしわかるのであれば私この仕事してません)

収入だって今後どうなるかなんて誰もわかりません。何かの要因で仕事を失うかもしれないし、(私だって今後ずっと不動産業できるかどうかびくびくしてます(死活問題ですから))離婚なんてこともあるかもしれません(実際そういう売り物件は何件も出ます)買ったとたん転勤という方もいます。というか友達にもいます。そうなったら貸すんですか?大家さんの資産作りのための家賃をもらってwww

で、このリスクが表面化(あくまで可能性は小さいですが)すると、ローンが払えなくなるか払い続けるのが難しくなります。ローンが払えなくなれば自宅は差し押さえられ、競売にかけられるか、その一歩手前で任意売却するわけですが、ほとんどの場合残債が残ります。(銀行はそういった貸し倒れリスクをしょってお金を貸しています、あれ、となると一番リスクが小さく利益を得ているのは・・・どこでしょうね?

と、可能性は低いですが、マイホームだって見えないだけでこういったリスクをしょったうえで借金するわけです。

となると、一般住宅より面積の大きいアパート・マンションは、上のリスク+もっと多くのリスクを抱えてます。近隣で新築アパートが立つリスク、空室リスク、入居者のおこすトラブルのリスク、今後増える(と予想される)孤独死のリスク、修繕費リスク、融資返済との逆ザヤリスク・・・

大家さんはそういったリスクと戦ってアパート・マンションを経営しているのです。そしてリスクを取っているからこそベネフィットがある。これはどの世界も一緒です。

それだけリスクを取っていても、左うちわなんていう大家さんなんてほとんどいません。

アパートを貸す側、建てる(計画段階までですが)、管理する、住むの全部をほぼ毎日行ってる私だから、この折込は正直頭に来ます。

ハウスメーカーは家を売るのが商売ですから、アパート脱出計画!!(キリッ)などと銘打って営業するのは当たり前ですが、アパートを建てようとしている方や、現にそのメーカーで建てた方に後ろ足で砂をかけるようなチラシ配るのはどうなんでしょうね?

 

旧ブログでも何度も書いているのでご一読をhttp://blue.ap.teacup.com/realestate/654.html

 

 

というわけで、アパートも貸家もマンションも、売地もみんな違ってみんないい(みすず)HPぜひご覧くださいませ、死活問題ですので

 

(1)

何じゃこの題名は?と思われた方と、あ、アレの事ね、の方がいらっしゃると思います。

 

重大発表した通り

鈴木不動産事務所から鈴木不動産株式会社に法人成りしました。

この法人成り、メリットもあるのですが、デメリットもあります。

それが、免許番号がリセットされること

今まで山形(11)911番 で営業していたのが

山形( 1)2579番 になってしまったのです。

つまり書類上は

鈴木不動産事務所は廃業し

鈴木不動産株式会社が新規で事業を始めた

ことになるんです。オヨヨ・・・

山形の後ろの()内の数字は、不動産業を長年やってきた証。

これがリセットされ(1)からやり直しとは・・・

 

これ、不動産業を個人事業としてなさる業者さんの場合、お父さんが引退し、子供さんが引き継ぐ場合も免許番号がリセットされてしまいます。しかも代替わりの度にです。

免許番号は大きいほどいい!!信頼できる!!とは言い切れませんが、せっかく積み上げた番号がなくなるのはさみしいですね。てかなんとかならないのか?と思います。

 

ただ、今後、鈴木不動産株式会社はだれが代表になろうとも番号が1に戻ることはありません。一つの例外を除いて。

 

 

 

そう、つぶれない限りね(おい)

あれが近くにない大学

9月に入り、涼しい風が吹くようになりました。

このくらいの気温だと、芋煮も盛り上がりそうですね。

さて、先週あたりから、山大生さんからの問い合わせが増えてきました。例年は8月頭くらいに来る方が多かったのですが、今年はやや遅めの印象です

ところで、山大周辺って、あれがないんですよね

普通、学校の門の前か徒歩3分くらいのところに2~3件くらいあるものなんですがねぇ・・・

そうです、

コンビニ

もはや電気水道ガスに並ぶ生命線といってもいいコンビニが、農学部大学前の道路周辺にはないんです(涙)

まあ空き地が少ないのと、駐車場が取れる、何が何でも角地じゃなきゃダメといった地方特有の問題もありますが、最大の要因は農学部だけだと生徒数が少ない=商売あがったり、というのもあるかもしれません。

コンビニだって商売ですから、望み薄の戦いはできませんからね。

とはいえ以前はあったんですよ、以前は

でも

北門付近にあったサン〇スは、なくなったのは10年近く前でいまはチェーンの美容室

八文字屋の向かいにあったデイリーヤマ〇キは、今は格安カットの理容店

※201709現在、学校から最寄のコンビニが450m(google調べ)のロー〇ン、次点が850m(同上)のファ〇マです。

というわけで、山大農学部周辺では

①学校に近い

②コンビに近い

が両立する物件がかなり少ないです。

(おまけに大きなスーパーはそれよりももっと遠い・・・)

近くの八文字屋さんが大規模に建替えプラスアルファ(大概の人は知ってると思いますがあれですあれが来ます)してくれるから、そこに期待を寄せることにしましょう

 

私としては、圧倒的に①を優先すべきだと思います。学校まで遠い(1.5キロ以上)所を借りた場合、意思が弱い学生さんだと雪が降ったら自主休講、生きづらくなって留年・・・ということにもなりかねません。

私の母校某T大(日本海側)でも、遠く(学校まで2キロくらい)に住む同学年の連中は、冬場になると極端に見かけることが少なくなり、卒業名簿に載ってませんでした。まぁ、寮だったんですけどね。

というわけで(どういうわけだ)山大生の皆様、まだまだH30年3月末退去予定の山大生産向け物件情報あります。

是非ホームページの物件もご覧くださいませ。

色々考える二週間

関係ないですが

9月になると、一斉にスタッドレスのCMはじめるの、やめてもらえませんかねぇ。。。

森山直〇朗のまねをして妻に嫌がられる『夏の~終〜わ〜りぃ〜♪(の~から裏声)』皆様風邪などひいておりませんか?

夜は半そで短パン&タオルケット一枚では寒くなってきました。

 

さて、ここ二週間、全く更新できなかったのにはわけがあります。消してサボっていたわけではありません。

 

一部の方にはお知らせしておりましたが、私

『裁判員裁判』の裁判員やってました。

※ホントは補充裁判員②(何かあった時用の補欠の二番目)だったんですが、途中二人が抜けるというミラクルが起こり、二日目以降は裁判員として参加するというさらにレアな体験もありました。

間違っても私が訴えられたんじゃないですよ、念のため

 

事件の内容が内容だっただけに、拘束日数は裁判員選任手続きの日を含めてなんと8日。。。

ただ、裁判の内側を見ることはもう一生ないでしょうから、本当に本当に貴重な体験でした。

 

さて、私のように山形市の裁判所まで来るのが大変な人間はホテルに泊まることもできるのですが、子供が熱を出しやがった具合が悪かったので

 

ええ、毎日山形まで通い(もちろん高速バス)でしたとも。

詳しい話が聴きたい方は、しゃべれる範囲でドンドン話してほしい(BY裁判長)とのことでしたので、是非お茶飲みがてらおいでください。

 

 

あずきバーから考える賃貸経営

今日はいよいよ赤川花火大会。。。

うちの事務所斜め前、マックスバリュやらホーマックやらダイソーのある鶴岡南ショッピングセンター

明らかに無断駐車が増えております。

おかげでダイソーに寄ろうと思ったら私の車停められないじゃん(怒)

私もこれ更新したら退去の立ち合いして、花火に備えようかと思ってます。

 

今日も暑くはないけど湿度マックスのいや~な天気です。

 

こういう時食べたくなるのがアイス。

 

私も以前は一日1個は買っていたのですが、結構な割合で買うのが「あずきバー」

adzukibar-85ml

ひえたあずきバーは鈍器と一緒で「これ使って人○○した後食べれば、完全犯罪では・・・」

と思うくらい堅いことで有名です(ウソ)

 

ところで、このかったいかったいあずきバー専用のかき氷器があるのをご存知でしょうか?

それがこちらです。

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その名も 『おかしなかき氷 井村屋 あずきバー 』

 

・・・うーん。こういうの嫌いじゃないです。

 

さて、アパートや貸家でも、そういったニッチなニーズにこたえる物件って、私好きです。

万人受けしなくても、一定数のお客さんに熱烈な支持を受けるというのは、実は今後の賃貸経営に非常に大事な要素ではないかと思います。

なんせ〇〇〇〇やら〇〇〇〇〇やら〇〇〇〇〇やら〇〇〇〇やらが万人受け狙いの物件を乱立しているこのご時世、ただ新しいだけ、ただきれいなだけではお客さんを呼び込めません。

部屋のクロスを変えるだけでなく、いっそのこと珪藻土、いっちゃう?くらいやるとインパクトがあります。

あとはシンクや洗面台をちょいデザイナーズっぽいものに変えたり、照明をいっそのこと全部ダウンライトにしたり・・・

部屋の設備更新したくても予算が・・・という方、プレゼント作戦、なんてものがあります。

某隣の市では、契約した方に大家さんからドンペリをプレゼント(!!)なんて物件もありました。激戦区といわれる東京でも、ルンバプレゼント(!!!)やら大型TVプレゼントやらやってるらしいです。

もらってうれしいのは、間取りによって異なるでしょうから、そこは、ほら・・・うちのように築古でも程度安定した稼働率で賃貸している不動産屋にゴニョゴニョ(ちょっとだけポジショントーク)

 

さてこれから帰りがてらアイス買って帰ろうかな。

 

 

 

 

 

ええ、パルムをね(おい)